Kündigung durch den Auftragnehmer, was muss der Bauherr wissen?
Kann der Bauunternehmer den Vertrag einfach kündigen und den Bauherren im Regen stehen lassen?
Heute geht es um die Kündigung des Bauvertrages durch den Bauunternehmer. Das kommt immer wieder vor und versetzt die privaten Bauherren immer wieder in Angst und Schrecken.
Wie kann man sich vor einer unberechtigten Kündigung durch den Bauunternehmer schützen und welche Vorzeichen muss ich kennen, damit ich nicht plötzlich ohne Baupartner da stehe?
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Anders als bei der Kündigung durch die Bauherren, ist grundsätzlich eine (freie) Kündigung des Auftragnehmers nicht vorgesehen, so dass eine Kündigung nur aus wichtigem Grund erfolgen darf.
Ein wichtiger Grund zur Kündigung durch den Bauunternehmer besteht, wenn Tatsachen vorliegen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrages unzumutbar machen (vgl. z.B. BGH NJW 1993, 1972, 1973 [BGH 25.03.1993 – X ZR 17/92] m.w.N.).
Die Bauherren müssen daher, bevor der Bauunternehmer kündigen kann, in gravierender Weise gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen.
Wann ist von einer Pflichtverletzung der Bauherren auszugehen, die den Unternehmer zur außerordentlichen Kündigung berechtigen:
Im Gegensatz zum Auftraggeber, der den Vertrag jederzeit gemäß § 648 BGB kündigen kann, steht dem Auftragnehmer ein Kündigungsrecht ohne Vorliegen einer Pflichtverletzung des Bauherren nicht zu.
Beim BGB-Bauvertrag kann der Auftragnehmer den Vertrag gem. §§ 642, 643 BGB kündigen, wenn der Auftraggeber seine Mitwirkungspflichten verletzt und der Auftragnehmer ihm eine angemessene Frist zur Nachholung der Handlung mit der Erklärung, dass er den Vertrag kündige, wenn die Handlung nicht bis zum Ablauf der Frist vorgenommen werde, setzt.
Zu derartigen Mitwirkungshandlungen können zählen:
VORSICHT! Der Vertrag gilt nach § 643 Satz 2 BGB als aufgehoben, wenn die Handlung nicht innerhalb der gesetzten Frist nachgeholt wird. Einer weiteren Erklärung, insbesondere einer separaten Kündigungserklärung, bedarf es nicht.
ABER!
Die vom Auftragnehmer ausgesprochene Aufforderung zur Erbringung der Mitwirkungshandlung muss dieser dem Verbraucher gegenüber jedoch so präzise bezeichnen, dass der Auftraggeber weiß, welche Mitwirkung von ihm verlangt wird.
TIPP: Sollte eine solche Aufforderung des Unternehmers vorliegen, muss sofort ein Fachanwalt für Verbraucherbaurecht hinzugezogen werden.
Neben dem Anspruch auf Vergütung der erbrachten Leistungen hat der Auftragnehmer einen Anspruch auf Entschädigung nach § 642 BGB für die Zeit bis zur Kündigung. Zudem kann der Auftragnehmer die Abnahme der bis zum Fristablauf erbrachten Leistungen verlangen. Für diese Leistungen ist der Auftragnehmer auch in der vertraglichen Mängelhaftung.
GUT ZU WISSEN: Der Gesetzgeber hat bei der Entwicklung des „Neuen Bauvertragsrechts“ zum Jahr 2018 bewusst darauf verzichtet, besondere Kündigungsgründe in das Gesetz aufzunehmen. Ob der Vertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden darf, sollen die Gerichte durch eine bewertende Beurteilung der feststellbaren Umstände im jeweiligen Einzelfall entscheiden.
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Der Zahlungsverzug des Bestellers kann eine Kündigung regelmäßig rechtfertigen, insbesondere dann, wenn der Besteller kontinuierlich die vertraglichen Zahlungsfristen ignoriert oder wenn er unberechtigte Abzüge vornimmt. Vor Kündigung ist in diesen Fällen jedoch eine Mahnung und eine anschließende Nachfristsetzung erforderlich sein. Kein wichtiger Grund besteht jedoch, wenn lediglich eine »kleinere« Rechnung nicht bezahlt wurde oder wenn eine strittige Nachtragsleistung nicht bezahlt wurde, solange die Parteien noch Grund und Höhe der Nachtragsforderung klären.
GUT ZU WISSEN:
TIPP: Kann allerdings der Besteller wegen Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht geltend machen, ist die Werklohnforderung diesbezüglich nicht fällig. Dann kann in der Drohung der Leistungseinstellung sogar ein wichtiger Kündigungsgrund des Bestellers liegen!
Unterlässt es der Besteller, eine geforderte Sicherheit nach § 650 h BGB zu stellen, kann der Unternehmer den Vertrag nicht nach § 648 a BGB, sondern nur nach § 650 h Abs. 5 BGB kündigen. Auch insoweit sind die dort beschriebenen Bestimmungen vorrangig.
WICHTIG zu WISSEN: Bei Verbrauchern gelten Besonderheiten!
Einen Sonderfall der Kündigung nach § 648 a BGB wird auch vorliegen, wenn der Besteller seiner Obliegenheit/Pflicht nicht nachkommt, nach berechtigten Bedenken des Auftragnehmers gegen seine Leistungsanordnungen, eine Umplanung vorzunehmen. Wenn der Auftragnehmer dann unter Verstoß gegen öffentliches Recht oder gegen seine Verkehrssicherungspflicht oder unter Gefahr für Leib und Leben weiterarbeiten müsste, kann er im Einzelfall den Vertrag aus wichtigem Grund nach § 648 a BGB kündigen.
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Bei Baustillstand/Unterbrechung haben beide Vertragsparteien ggf. einen Anspruch auf eine Kündigung des Bauvertrages, wenn eine Unterbrechung länger als drei Monate dauert. Der Bundesgerichtshof hat die Rechtmäßigkeit dieser Regelung bestätigt. Dies erscheint auch sachgerecht. Denn im Falle eines Stillstandes oder einer länger andauernden Unterbrechung wird es dem Auftragnehmer regelmäßig nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht zumutbar sein, auf die Durchführung dieses Vertrages (»vergeblich«) zu warten und weitere Aufträge abzulehnen, weil er seine Produktionsressourcen (Geräte, Material und Personal) für das stillstehende oder unterbrochene Bauvorhaben vorhalten muss.
Insofern hält es der BGH für sachgerecht, die Regelung nach § 6 Abs. 7 VOB/B auch auf BGB-Bauverträge auszudehnen. Der länger andauernde Stillstand bzw. die Unterbrechung an sich stellt also einen außerordentlichen Kündigungsgrund dar.
GUT ZU WISSEN:
Bei Verbrauchern gelten Sonderregelungen. Regelmäßig bedarf es auch einer Fristsetzung gemäß § 648 a Abs. 3 i.V.m. § 314 BGB, die auch fristgemäß nach Ende der 3-monatigen Stillstandzeit erklärt werden muss. Ansonsten ist der Kündigungsgrund wegen dieses Stillstandes verwirkt, weil eben auch der Besteller die Erwartung erhalten kann, der Unternehmer »akzeptiere« den Stillstand und stehe parat, wenn es »wieder los geht«.
TIPP: Droht der Unternehmer mit Kündigung wegen eines vom Bauherren angeordneten Baustopps, dann muss sofort ein Fachanwalt für Verbraucherbaurecht konsultiert werden.
Fazit: Der Unternehmer hat kein freies Kündigungsrecht und muss für eine Kündigung immer einen wichtigen Grund vorbringen. Dennoch ist Vorsicht geboten, wenn ein Unternehmer den „Kündigungsjoker“ zieht. In vielen Fällen werden Kündigungsgründe von unseriösen Unternehmern provoziert. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn die Bauleistung weit überzahlt ist. Dann behaupten die Unternehmen ein Kündigungsrecht, was ihnen gar nicht zusteht, um die Bauherren zu verunsichern.
TIPP: Den Absolventen des Bauherrenführerscheins kann das nicht geschehen, denn Sie sind vor Täuschungen, falschen Behauptungen, Überzahlungen und finanziellen Nachteilen durch ihr Wissen geschützt. Also: Der Bauherrenführerschein lohnt sich immer. EIGENE KOMPETENZ schafft SICHERHEIT auf IHRER BAUSTELLE-VERSPROCHEN!
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