Private Bauherren, die gerne ihr Traumhaus errichten wollen, kennen sich meist überhaupt nicht mit dem Thema „Hausbau“ aus. Und dies ist auch logisch, denn wer sich mit einem Thema noch nie beschäftigt hat, kann gar nichts darüber wissen. Und selbst, wenn man auf verschiedenen Wegen versucht sich Wissen anzueignen, bleibt dies natürlich deutlich hinter dem Fachwissen der Unternehmen und Handwerker zurück.
Für deren Berufsausübung gibt es ja schließlich eine extra Ausbildung oder gar Studium. Dies ist grundsätzlich auch überhaupt nicht schlimm, denn der Bauherr zahlt für einen Bauvertrag, sodass jemand anderes mit seinem Wissen Aufgaben für ihn erledigt, die er selber vielleicht nicht schaffen würde. Problematisch wird dies allerdings dann, wenn der Auftragnehmer sein Wissen nicht mit dem Bauherrn teilt.
Ich hatte in meiner Kanzlei kürzlich einen Fall, bei dem vertraglich festgehalten war, dass der Bauherr ein Bodengutachten einholen muss. Die dabei vorgenommenen Bohrungen müssen mindestens 3m tief gehen, andernfalls ist das Gutachten nicht ausreichend, um eine hinreichende Aussage über die Geeignetheit des Baugrunds treffen zu können. Aufgrund eines Versehens wurde das Gutachten jedoch nur über die obersten 50cm angefertigt. Für die Bauherren war es nahezu unmöglich diesen Fehler zu erkennen. Gleichwohl errichtete der Auftragnehmer auf der Grundlage dieses Bodengutachtens das Haus mit der Folge, dass dieses absackte und nun völlig schief ist.
Für deren Berufsausübung gibt es ja schließlich eine extra Ausbildung oder gar Studium. Dies ist grundsätzlich auch überhaupt nicht schlimm, denn der Bauherr zahlt für einen Bauvertrag, sodass jemand anderes mit seinem Wissen Aufgaben für ihn erledigt, die er selber vielleicht nicht schaffen würde. Problematisch wird dies allerdings dann, wenn der Auftragnehmer sein Wissen nicht mit dem Bauherrn teilt.
Ich hatte in meiner Kanzlei kürzlich einen Fall, bei dem vertraglich festgehalten war, dass der Bauherr ein Bodengutachten einholen muss. Die dabei vorgenommenen Bohrungen müssen mindestens 3m tief gehen, andernfalls ist das Gutachten nicht ausreichend, um eine hinreichende Aussage über die Geeignetheit des Baugrunds treffen zu können. Aufgrund eines Versehens wurde das Gutachten jedoch nur über die obersten 50cm angefertigt. Für die Bauherren war es nahezu unmöglich diesen Fehler zu erkennen. Gleichwohl errichtete der Auftragnehmer auf der Grundlage dieses Bodengutachtens das Haus mit der Folge, dass dieses absackte und nun völlig schief ist.
Um diesen Gefahren entgegenzutreten gibt es als Nebenpflicht zu der Hauptleistung (Bau des Hauses) eine sogenannte Kooperationspflicht der Unternehmer. Generell gebietet sie es, gerade bei Meinungsverschiedenheiten die Argumente, Alternativen und Gegenvorschläge der anderen Vertragspartei zumindest zur Kenntnis zu nehmen und zum Gegenstand eines Meinungsaustausches zu machen.
Unter diese fallen aber auch eine Instruktions-, Informations-, Hinweis-, Mitwirkungs-, Rüge- und Aufklärungspflicht. Das bedeutet der Unternehmer muss bei Schwierigkeiten beispielsweise versuchen mit dem Auftraggeber eine einvernehmliche Lösung zu finden oder aktiv auf Probleme hinweisen. Der Umfang dieser Pflichten ist immer am konkreten Einzelfall zu bestimmen. In meinem Fall hätte der Unternehmer meinen Mandanten darauf hinweisen müssen, dass das Gutachten nicht ausreichend war.
In einem vom OLG Nürnberg entschiedenen Fall hatte ein Auftraggeber mit einem Unternehmer einen Vertrag zur Lieferung und zur Montage eines Aufzuges in einem Wohngebäude abgeschlossen. Ersterer musste im Rahmen seiner Mitwirkungspflichten dem Unternehmer Unterlagen übersenden. Diese reichten allerdings nicht aus, wovon der Auftraggeber nichts wusste.
„Ein fachkundiges Spezialunternehmen muss den nicht sachkundigen Auftraggeber aktiv aufklären und instruieren, wenn dieser im Rahmen seiner Möglichkeiten die Unterlagen vorlegt, die er erklärtermaßen für ausreichend hält, um seinerseits den eigenen Mitwirkungspflichten zu genügen, die sich aber aus Sicht des Auftragnehmers als unzureichend erweisen.“ (OLG Nürnberg, Urteil vom 10.12.2020 – 13 U 2087/18)
Aufgrund geänderter Maschinenrichtlinien konnte der geschuldete Lift im weiteren Verlauf nicht mehr vom TÜV abgenommen werden. Auch hierauf hätte der Unternehmer den Auftraggeber hinweisen müssen. Im Ergebnis konnte der Auftraggeber allerdings erfolgreich vom Bauvertrag zurücktreten.
„Verletzt der Auftragnehmer seine bauvertragliche Kooperationspflicht erheblich, kann der Auftraggeber vom Bauvertrag zurücktreten.“ (OLG Nürnberg, Urteil vom 10.12.2020 – 13 U 2087/18)
Tipp: Im konkreten Fall bestritt der Unternehmer u.a. den Erhalt einer Mahnung, also einer Aufforderung zur Leistung unter Fristsetzung. Wichtig ist, dass man dies immer nachweisen kann. Möglich ist dies z.B. durch das Überbringen der Nachricht durch einen Zeugen. Auch ein Einwurf-Einschreiben bietet sich an, dieses beweist jedoch nur den Erhalt, nicht aber den Inhalt der Nachricht.
Zu beachten ist aber noch, dass diese Kooperationspflicht auch für den Bauherrn gilt, auch wenn diese meist einen nicht so weitreichenden Umfang hat. Das bedeutet der Bauherr muss sich im Rahmen eines Meinungsaustausches zumindest mit dem Vorbringen des Unternehmers beschäftigen. Zustimmen zu welchen Vorschlägen auch immer muss er aber natürlich nicht.
Ein häufiger Fehler ist es, dass sich viele Bauherren ab einem gewissen Punkt stur stellen und mit dem Unternehmer nicht mehr reden. Hierfür kann man zwar in manchen Fällen Verständnis haben, schließlich hat eine Verzögerung meist Auswirkungen auf die Hausbau Kosten, insbesondere auf die Bereitstellungszinsen. Dennoch kann dies zu folgenschweren Konsequenzen führen, denn im Rahmen der Kooperationspflicht ist auch der Bauherr verpflichtet am gewünschten Erfolg mitzuwirken. Andernfalls kann er selbst keine Ansprüche geltend machen oder macht sich sogar dem Unternehmen gegenüber Schadensersatzpflichtig, denn Verträge sind bindend, d.h. die Parteien sind zu den darin vereinbarten Leistungen verpflichtet. Manchmal kann es aber trotzdem sinnvoll sein zumindest ein kleines Stück auf den Unternehmer zuzugehen, um den gewünschten Erfolg zu erreichen.
Im ersten Schritt sollte immer versucht werden eine einvernehmliche Lösung zu finden. Wenn man zusammenarbeitet erleichtert dies die Erreichung des Erfolges deutlich. Das bedeutet aber nicht, dass man sich als Bauherr alles gefallen lassen muss. Sofern keine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann, ist es für einen Laien meist unerlässlich anwaltlichen Rat einzuholen. Oft genügt dies dem Unternehmer auch schon dafür, dass dieser seinen Pflichten nachkommt.
Beim Hausbau oder beim Renovieren des Eigenheims kommt es häufig zu Mängeln, welche unterschiedlich groß ausfallen können. Dies ist natürlich insbesondere für den Bauherrn sehr ärgerlich, möchte er doch möglichst schnell ein mangelfreies Werk erhalten und in sein Traumhaus einziehen. Selbstverständlich ist der Unternehmer bzw. der Handwerker dazu verpflichtet diese Mängel zu beseitigen. Dies nennt man Nachbesserung, auf welche der Bauherr gemäß §§ 634, 635 einen Anspruch hat.
Beim Hausbau oder beim Renovieren des Eigenheims kommt es häufig zu Mängeln, welche unterschiedlich groß ausfallen können. Dies ist natürlich insbesondere für den Bauherrn sehr ärgerlich, möchte er doch möglichst schnell ein mangelfreies Werk erhalten und in sein Traumhaus einziehen. Selbstverständlich ist der Unternehmer bzw. der Handwerker dazu verpflichtet diese Mängel zu beseitigen. Dies nennt man Nachbesserung, auf welche der Bauherr gemäß §§ 634, 635 einen Anspruch hat.
Zu beachten ist dabei, dass der Unternehmer nur verpflichtet ist Mängel an seiner Leistung zu beseitigen. Errichtet z.B. der Sanitärinstallateur die Dusche falsch und kommt es deshalb aufgrund austretenden Wassers zu Schäden an der von ihm nicht installierten Elektrik, ist dieser hinsichtlich Letzterer nur zum Schadensersatz verpflichtet, nicht aber zu Beseitigung des Mangels. Oft ist der Schädiger mangels Fachkenntnis dazu auch gar nicht in der Lage. Der Bauherr kann dann auf Kosten des Schädigers einen Dritten beauftragen. Eine Fristsetzung ist sodann nicht erforderlich.
So wie alle Ansprüche unterliegt auch der Mangelbeseitigungsanspruch der Verjährung. Diese beginnt ausweislich des § 634a Abs. 2 BGB mit der Abnahme und beträgt bei einem Hausbau fünf Jahre. Und jetzt kommt es: Wenn der Unternehmer die Verpflichtung zur Nachbesserung anerkennt, beginnt diese Verjährungsfrist gemäß § 212 Abs. 1 BGB neu zu laufen. Dadurch kann die Verjährung insgesamt bis zu zehn Jahre betragen!
Tipp: Die Verjährung kann außerdem nach § 203 BGB auch dadurch gehemmt werden, dass die Parteien über das Vorliegen eines Mangels streiten. Dies gilt aber nur solange, bis eine Partei die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert.
Auch hierzu das OLG Brandenburg:
„Ein Anerkenntnis im Sinne dieser Vorschrift liegt bereits dann vor, wenn das tatsächliche Verhalten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger das Bewusstsein von dem Bestehen des Anspruchs unzweideutig zu erkennen gibt.“ (OLG Brandenburg Urteil vom 11.08.2021 – 4 U 130/20)
Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Unternehmer erklärt, er werde der Mängelbeseitigung nachkommen.
Im vorliegenden Urteil hatte die Klägerin die Beklagte zu Arbeiten am Dach beauftragt. Dieses war jedoch anschließend undicht, weshalb die Klägerin diesen Mangel rügte. Die Beklagte antwortete darauf, „wenn es das Wetter erlaubt, nochmals nach den Ursachen des Wasserschadens zu suchen und diese(n) zu beheben.“ Später behauptete die Beklagte, sie wollte den Mangel damit nicht anerkennen, sondern nur aus Kulanz handeln. Nach dem OLG Brandenburg kommt es allerdings auf die Sicht der Klägerin an: „Denn mit diesem Schreiben hat die Beklagte aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Empfängerin klar zu verstehen gegeben, dass sie der Aufforderung zur Sanierung des Flachdaches nachkommen werde.“
Unsere Checkliste bietet einen Einblick in unseren Bauherrenführerschein und dient als Guide für die ersten Schritte ins Bauglück
Im Rahmen der Kooperationspflicht des Bauherrn muss dieser dem Unternehmer die Möglichkeit geben von den Mängeln Kenntnis zu nehmen, also beispielsweise die Baustelle zu begutachten. Wenn der Unternehmer davon keinen Gebrauch macht, geht dies natürlich nicht zu Lasten des Bauherrn. Ggf. kann es auch schon während der Bauausführung geboten sein auf ganz offensichtliche Mängel (z.B. Wasserschaden) hinzuweisen. Dies dürfte aber mangels Fachwissens des Bauherrn nur in einem sehr strengen Maßstab erforderlich sein. (-> Eigene Überlegung) Weiterführend hierzu schauen Sie sich gerne den Beitrag „Kooperationspflicht ist Bringschuld!“ an.
In manchen Bauverträgen ist vereinbart, dass der Bauherr die Planung selbst erbringen muss. Dafür wird er sich meist eines Architekten bedienen. Bei einem solchen Architektenhaus werden also die Planung und die Bauarbeiten von zwei unabhängigen Stellen ausgeübt. Macht der Architekt allerdings Fehler in der Planung, muss sich der Bauherr dessen Verschulden gegenüber den Handwerkern zurechnen lassen. Anders ist dies bei Generalunternehmern die auch die Planung erbringen. Weit verbreitet sind hierbei sogenannte schlüsselfertige Fertighäuser. Das bedeutet aber nicht, dass diese immer besser sind. Insbesondere hängt dies stark vom Einzelfall ab. Schauen Sie sich hierzu gerne den Beitrag „Hausbau-Zeitplan“ an.