Als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht ist das Thema Baufinanzierung nicht meine Paradediziplin. Dennoch halte ich die Baufinanzierung Ihres privaten Eigenheimprojektes für eine der wichtigsten Säulen Ihres Bauvorhabens, die in der Planungsphase einen großen und wichtigen Raum einnimmt.
Aus diesem Grund habe ich mir für diesen Blogbeitrag den Finanzierungsexperten Matthias Dörsam an meine Seite geholt. Gemeinsam haben wir Ihnen unsere wichtigsten Tipps, die Sie zu einer soliden und passgenauen Finanzierung für Ihr Traumhaus bringen, zusammengestellt:

So prüfen Sie, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist:

Eine ungünstige Finanzierung kann schnell einige tausend Euro kosten. Wir wollen, dass Sie den passenden Finanzierungspartner für Ihr Eigenheimprojekt finden und richtig abschätzen können, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist. Lesen Sie hier, wie Sie…

Realistisch rechnen und Varianten vergleichen
Budget auf Laufzeit und Lebensumstände festlegen
Frühzeitig einen Finanzierungsexperten hinzuziehen
Ihren Finanzierungspartner, der zu Ihnen passt, finden.
Klarheit über Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen erhalten

Realistisch rechnen und Varianten vergleichen

Viele Bauherr:innen machen sich vor allem zu Beginn ihres Eigenheimprojektes sehr viele Gedanken über die gestalterische Umsetzung ihres Bauprojekts. Dabei gerät das Thema Finanzierung oft in den Hintergrund. Zu wissen, wie man sein Traumhaus in ein passendes Finanzierungskonzept gießt, gehört jedoch zum A und O Ihres Hausbauprojektes.
Schließlich müssen Sie einschätzen können, ob das WIE tatsächlich zu Ihrem vorhandenen Budget passt.
Verlieren Sie sich nicht in gestalterischen Themen und verlieren so schnell den Blick für das wichtige Thema Finanzierung.
Wir raten Ihnen dazu, sich ausführlich mit der Finanzierung Ihres Haustraumes zu beschäftigen, realistisch zu rechnen und verschiedene Angebote zu vergleichen.
Begehen Sie nicht den Fehler und denken leichtfertig, Sie könnten sich ein Haus ohne Weiteres leisten, weil „das Geld gerade so günstig ist“. Wie Ihr Haus, sollte die Finanzierung individuell gestaltet werden und muss unbedingt passen.
Baufi-Experte Matthias Dörsam rät:
Wichtige Bausteine neben den Konditionen sind Tilgungsvariantenwechsel, Möglichkeiten zur kostenfreien Sondertilgung und die Einbindung von KfW Programmen. Auch sollte, wenn der Zinssatz weiterhin attraktiv ist, eine Zinsbindung von 15 Jahren oder länger angestrebt werden.
Auch wenn die Zinsbindung 15 Jahre oder länger beträgt, kann man trotzdem nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kostenfrei kündigen (sollten die Konditionen zur Neufinanzierung zu diesem Zeitpunkt günstiger sein als die bestehende Baufinanzierung).
Budget und Laufzeit auf Lebensumstände festlegen
Die Laufzeit des Baukredits ist deshalb so wichtig, weil die meisten Menschen im Alter weniger Einkommen als während der Erwerbsphase haben. Deshalb ist es sinnvoll, damit zu kalkulieren, dass das Haus mit Eintritt in das Rentenalter abgezahlt ist.
Das Budget muss von einem Experten geprüft und realistisch bewertet werden.
Überlegen Sie sich gleich von Anfang an, wie hoch die Monatsrate maximal sein darf. Wenn Sie es dann schaffen, weniger Geld auszugeben, als vielleicht bei der ersten Kalkulation geplant wurde und Sie dieses Geld zur Sondertilgung einsetzen können, sind Sie umso schneller wieder schuldenfrei. Ein guter Indikator: Geld für einen Urlaub muss immer im Budget drin sein.
Baufinanzierungsexperte Matthias Dörsam:
In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35-40% des Nettoeinkommens betragen. Zu den Darlehenskosten kommen zusätzlich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm ausmachen. Diese Kosten werden bei einer knapp kalkulierten Baufinanzierung oft vergessen oder die mtl. Belastung wird „schön gerechnet“.
Banken werben häufig mit beeindruckend niedrigen Zinsen. Allerdings steht hinter dieser Angabe immer eine hochgestellte Zahl, die auf eine Erläuterung verweist. Dort erklärt der Anbieter dann, dass diese Konditionen nur jene Kunden erhalten, die zum Beispiel höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts als Baukredit benötigen und auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten als Eigenkapital mitbringen.
Für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro muss man also „nur“ etwa 110.000 Euro Eigenkapital mitbringen. Wenn Sie so viel nicht gespart haben, was oft vorkommt, zahlen Sie einen höheren Zins. Welche Bank den besten Zins hat, erfahren Sie nicht aus dem Internet oder der Werbung, sondern indem Sie mit einem Experten die Angebote vergleichen.
Matthias Dörsam:
Banken machen eine sogenannte Lebensphasenplanung, d.h. wieviel Restschuld ist bei Eintritt des Rentenalters noch vorhanden? Wie hoch ist die prognostizierte Rente? Reicht dieser Betrag, um auch im Rentenalter das Darlehen weiter zu bedienen?
Frühzeitig einen Experten hinzuziehen
Von der Kopplung eines Bauvertrages mit einer Finanzierung rate ich Ihnen unbedingt ab. Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen ein Finanzierungskonzept im Gepäck. Allerdings kalkulieren diese die Finanzierung meist so, dass die Tilgung des Kredits über einen langen Zeitraum gestreckt wird.
Das klingt erst einmal verlockend, ist in vielen Fällen aber gar nicht gut. Als Bauherr:in sollten Sie darauf achten, dass Ihre Baufinanzierung an die persönliche Lebensplanung und Ihre finanziellen Möglichkeiten angepasst ist. Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem Sie wieder schuldenfrei sein wollen. Beim Gestalten der Baufinanzierung hilft der Finanzierungsexperte.
Baufi Experte Matthias Dörsam dazu:
Sinnvoll für Kunden ist es, die Baufinanzierung als Gesamtkonzept zu realisieren. Gibt es: staatliche Förderungen die man nutzen kann? Bestehen bereits Verträge (Bausparer etc.), die sinnvoll in die Finanzierung mit eingebunden werden können? Wieviel Eigenkapital sollte eingesetzt werden, um bestmögliche Konditionen von der Bank zu erhalten?
In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35-40% des Nettoeinkommens betragen. Zu den Darlehenskosten kommen zusätzlich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm ausmachen. Diese Kosten werden bei einer knapp kalkulierten Baufinanzierung oft vergessen oder die mtl. Belastung wird „schön gerechnet“.
Den richtigen Experten und Vermittler finden
Günstige Zinsen können Bauherr:innen über einen registrierten Vermittler von Baufinanzierungen finden, da diese Zugang zu Plattformen haben, auf denen Banken ihre aktuellen Konditionen hinterlegen. Welchen Zins Sie bekommen, entscheidet eine Bank erst, wenn die Angaben zum Einkommen, Vermögen, Ihre berufliche Situation und finanzielle Verpflichtungen gemacht wurden. Darüber hinaus spielt die Bewertung der Immobilie eine wichtige Rolle.
Grundsätzlich gibt es kleinere und größere Unternehmen, die Baufinanzierungen vermitteln. Beide nutzen die selben Vergleichsplattformen. Auch ein kleiner, regionaler Vermittler kann also eine Baufinanzierung kompetent begleiten. Allerdings ist es häufig schwer, die Kompetenz eines kleineren Vermittlers bei diesem Thema einzuschätzen.
Auch die Hausbank oder Sparkasse kann Angebote vorlegen. Das sollte jedoch erst dann anfordern, wenn man zuvor mit einem Vermittler gesprochen hat und konkurrenzfähige Angebote vorliegen.
Der Tipp von Matthias Dörsam:
Ein guter Vermittler nimmt im Vorfeld alle relevanten Daten der Interessenten auf, damit die Banken zügig und mit so wenig Rückfragen wie möglich ein Angebot erstellen können. Er bietet den Interessenten auch mehrere Option in Bezug auf Tilgungsrate, Laufzeit und staatliche Förderprogramme an.
Klarheit bei Bereitstellungszins und Prüfung von Förderpgrogrammen:
Oft läuft das Bauvorhaben nicht nach Plan. Wie Sie Ihr Bauvorhaben von Anfang an auf das richtige Fundament stellen, erfahren Sie hier in meinem Online-Kurs >> Bauherrenführerschein.
Die Bank geht in der Regel davon aus, dass Sie Ihren Darlehensbetrag möglichst bald abrufen. Schließlich muss sie diesen Betrag zur Auszahlung bereithalten.
Nach einigen Monaten verlangt die Bank dann Bereitstellungszinsen auf den nicht abgerufenen Betrag. Diese Zinsen liegen weit höher als der aktuelle Darlehenszins.
Matthias Dörsam: Aktuell liegen die Bereitstellungszinsen (auf das noch nicht ausgezahlte Geld) im Schnitt bei 0,3% pro Monat, sprich 3,6% p.a. Im Vorfeld sollte zusammen mit dem Vermittler geprüft werden, wann welche Gelder fällig sind, um dadurch eine zu lange bereitstellungsfreie Zeit zu vermeiden.
Kommunen, Bundesländer und die staatliche Förderbank KfW unterstützen bestimmte Gruppen mit unterschiedlichen Programmen beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Bei kommunalen Förderprogrammen ist das Ziel meistens, junge Familien in die jeweilige Stadt oder Region zu locken oder sie dort zu halten, indem ihnen das Bauen erleichtert wird.
Für die Förderprogramme (z.B. Baukindergeld) gelten fast immer Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Auch hierbei kann der Finanzierungsexperte helfen.
Matthias Dörsam:
Förderungen der KfW oder Programme auf Länder- bzw. kommunaler Ebene sind oftmals ein Universum für sich, welche sich zusätzlich im oft stetigen Wandel befinden. Von daher ist es wichtig, dass der Vermittler hier einen guten Überblick hat, damit alle zustehenden Förderungen auch optimal genutzt werden können >>> und damit den Kunden bares Geld einsparen.
Banken versenden in den vergangenen Wochen oftmals diese Nachrichten an ihre Kund:innen:
„…für Ihre Immobilienplöne gibt es viele gute Nachrichten. Die Bauzinsen sind weiterhin sehr niedrig.“ Das Baukindergeld wurde bis Ende März 2021 verlängert. Von der verbesserten Wohnungsbauprämie können mehr Menschen profitieren. Für fast alle ist der Solidaritätszuschlag abgeschafft, den ersparten Betrag kann man nun beispielsweise für die Vorsorge der eigenen vier Wände nutzen. Diese und weitere Vorteile haben wir für Sie zusammengestellt. Von der günstigen Finanzierung über Vorsorgen und Absichern bis hin zum Immobilienverkauf. Mit der …. und ihren Partnern ……, …… und ……… haben Sie für Ihre Immobilienpläne erfahrene Experten an Ihrer Seite.“
Als Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht ist das Thema Baufinanzierung nicht meine Paradedisziplin. Dennoch halte ich die Baufinanzierung Ihres privaten Eigenheimprojektes für eine der wichtigsten Säulen Ihres Bauvorhabens, die in der Planungsphase einen großen und wichtigen Raum einnimmt.
Gemeinsam haben wir Ihnen unsere wichtigsten Tipps, die Sie zu einer soliden und passgenauen Finanzierung für Ihr Traumhaus bringen, zusammengestellt:
So prüfen Sie, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist:
Eine ungünstige Finanzierung kann schnell einige tausend Euro kosten. Wir wollen, dass Sie den passenden Finanzierunspartner für Ihr Eigenheimprojekt finden und richtig abschätzen können, ob das Angebot Ihrer Bank gut ist. Lesen Sie hier, wie Sie…
Realistisch rechnen und Varianten vergleichen
Budget auf Laufzeit und Lebensumstände festlegen
Frühzeitig einen Finanzierungsexperten hinzuziehen
Ihren Finanzierungspartner, der zu Ihnen passt, finden.
Klarheit über Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen erhalten

Realistisch rechnen und Varianten vergleichen

Viele Bauherren machen sich vor allem zu Beginn ihres Eigenheimprojektes sehr viele Gedanken über die gestalterische Umsetzung ihres Bauprojekts, vergessen dabei aber zu prüfen, ob die Finanzierung zu ihren Gestaltungsideen passt. Das Thema Finanzierung gerät dabei oft in den Hintergrund.

Zu wissen, wie man seine Traumhaus finanziell umsetzen möchte ist aber sehr sehr wichtig. Schließlich muss man einschätzen können, ob das WIE tatsächlich zum vorhandenen Budget passt und welche Stellschrauben es gibt, das Budget im Rahmen zu halten, der für Sie machbar ist.

Verlieren Sie sich nicht in gestalterischen Themen, denn so verlieren Sie schnell den Blick für das wichtige Thema Finanzierung.
Wir raten Ihnen dazu, sich ausführlich mit der Finanzierung Ihres Haustraumes zu beschäftigen, realistisch zu rechnen und verschiedene Angebote zu vergleichen.
Begehen Sie nicht den Fehler und denken leichtfertig, Sie könnten sich ein Haus ohne Weiteres leisten, weil „das Geld gerade so günstig ist“.
Wie Ihr Haus, sollte die Finanzierung individuell gestaltet werden und muss unbedingt passen.
Baufi-Experte Matthias Dörsam rät:
Wichtige Bausteine neben den Konditionen sind Tilgungsvariantenwechsel, Möglichkeiten zur kostenfreien Sondertilgung und die Einbindung von KfW Programmen. Auch sollte, wenn der Zinssatz weiterhin attraktiv ist, eine Zinsbindung von 15 Jahren oder länger angestrebt werden.
Auch wenn die Zinsbindung 15 Jahre oder länger beträgt, kann man trotzdem nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kostenfrei kündigen (sollten die Konditionen zur Neufinanzierung zu diesem Zeitpunkt günstiger sein als die bestehende Baufinanzierung).
Budget und Laufzeit auf Lebensumstände festlegen
Die Laufzeit des Baukredits ist deshalb so wichtig, weil die meisten Menschen im Alter weniger Einkommen als während der Erwerbsphase haben. Deshalb ist es sinnvoll, damit zu kalkulieren, dass das Haus mit Eintritt in das Rentenalter abgezahlt ist.
Das Budget muss von einem Experten geprüft und realistisch bewertet werden.
Überlegen Sie sich gleich von Anfang an, wie hoch die Monatsrate maximal sein darf. Wenn Sie es dann schaffen, weniger Geld auszugeben, als vielleicht bei der ersten Kalkulation geplant wurde und Sie dieses Geld zur Sondertilgung einsetzen können, sind Sie umso schneller wieder schuldenfrei.
Ein guter Indikator: Geld für einen Urlaub muss immer im Budget drin sein.
Baufinanzierungsexperte Matthias Dörsam:
In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35-40% des Nettoeinkommens betragen. Zu den Darlehenskosten kommen zusätzlich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm ausmachen. Diese Kosten werden bei einer knapp kalkulierten Baufinanzierung oft vergessen oder die mtl. Belastung wird „schön gerechnet“.
Banken werben häufig mit beeindruckend niedrigen Zinsen. Allerdings steht hinter dieser Angabe immer eine hochgestellte Zahl, die auf eine Erläuterung verweist. Dort erklärt der Anbieter dann, dass diese Konditionen nur jene Kunden erhalten, die zum Beispiel höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts als Baukredit benötigen und auch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten als Eigenkapital mitbringen.
Für eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro muss man also „nur“ etwa 110.000 Euro Eigenkapital mitbringen. Wenn Sie so viel nicht gespart haben, was oft vorkommt, zahlen Sie einen höheren Zins. Welche Bank den besten Zins hat, erfahren Sie nicht aus dem Internet oder der Werbung, sondern indem Sie mit einem Experten die Angebote vergleichen.
Matthias Dörsam:
Banken machen eine sogenannte Lebensphasenplanung, d.h. wieviel Restschuld ist bei Eintritt des Rentenalters noch vorhanden? Wie hoch ist die prognostizierte Rente? Reicht dieser Betrag, um auch im Rentenalter das Darlehen weiter zu bedienen?
Frühzeitig einen Experten hinzuziehen
Von der Kopplung eines Bauvertrages mit einer Finanzierung rate ich Ihnen unbedingt ab. Häufig haben Bauträger, Architekten oder Makler mit den Objektunterlagen ein Finanzierungskonzept im Gepäck. Allerdings kalkulieren diese die Finanzierung meist so, dass die Tilgung des Kredits über einen langen Zeitraum gestreckt wird.
Das klingt erst einmal verlockend, ist in vielen Fällen aber gar nicht gut. Als Bauherr:in sollten Sie darauf achten, dass Ihre Baufinanzierung an die persönliche Lebensplanung und Ihre finanziellen Möglichkeiten angepasst ist. Wichtigste Eckdaten sind das Lebensalter und der Zeitpunkt, zu dem Sie wieder schuldenfrei sein wollen. Beim Gestalten der Baufinanzierung hilft der Finanzierungsexperte.
Baufi Experte Matthias Dörsam dazu:
Sinnvoll für Kunden ist es, die Baufinanzierung als Gesamtkonzept zu realisieren. Gibt es: staatliche Förderungen die man nutzen kann? Bestehen bereits Verträge (Bausparer etc.), die sinnvoll in die Finanzierung mit eingebunden werden können? Wieviel Eigenkapital sollte eingesetzt werden, um bestmögliche Konditionen von der Bank zu erhalten?
In der Regel sollte die Monatsrate für das Darlehen nicht mehr als 35-40% des Nettoeinkommens betragen. Zu den Darlehenskosten kommen zusätzlich noch die mtl. Nebenkosten, die ja nach Lage des Hauses ca. 2,50 € pro qm ausmachen. Diese Kosten werden bei einer knapp kalkulierten Baufinanzierung oft vergessen oder die mtl. Belastung wird „schön gerechnet“.
Den richtigen Experten und Vermittler finden
Günstige Zinsen können Bauherr:innen über einen registrierten Vermittler von Baufinanzierungen finden, da diese Zugang zu Plattformen haben, auf denen Banken ihre aktuellen Konditionen hinterlegen. Welchen Zins Sie bekommen, entscheidet eine Bank erst, wenn die Angaben zum Einkommen, Vermögen, Ihre berufliche Situation und finanzielle Verpflichtungen gemacht wurden. Darüber hinaus spielt die Bewertung der Immobilie eine wichtige Rolle.
Grundsätzlich gibt es kleinere und größere Unternehmen, die Baufinanzierungen vermitteln. Beide nutzen dieselben Vergleichsplattformen. Auch ein kleiner, regionaler Vermittler kann also eine Baufinanzierung kompetent begleiten. Allerdings ist es häufig schwer, die Kompetenz eines kleineren Vermittlers bei diesem Thema einzuschätzen.
Auch die Hausbank oder Sparkasse kann Angebote vorlegen. Das sollten Sie jedoch erst dann anfordern, wenn Sie zuvor mit einem Vermittler gesprochen haben und konkurrenzfähige Angebote vorliegen.
Der Tipp von Matthias Dörsam:
Ein guter Vermittler nimmt im Vorfeld alle relevanten Daten der Interessenten auf, damit die Banken zügig und mit so wenig Rückfragen wie möglich ein Angebot erstellen können. Er bietet den Interessenten auch mehrere Option in Bezug auf Tilgungsrate, Laufzeit und staatliche Förderprogramme an.
Klarheit bei Bereitstellungszins und Prüfung von Förderprogrammen:
Oft läuft das Bauvorhaben nicht nach Plan. Wie Sie Ihr Bauvorhaben von Anfang an auf das richtige Fundament stellen, erfahren Sie hier in meinem Online-Kurs >> Bauherrenführerschein.
Die Bank geht in der Regel davon aus, dass Sie Ihren Darlehensbetrag möglichst bald abrufen. Schließlich muss sie diesen Betrag zur Auszahlung bereithalten.
Nach einigen Monaten verlangt die Bank dann Bereitstellungszinsen auf den nicht abgerufenen Betrag. Diese Zinsen liegen weit höher als der aktuelle Darlehenszins.
Matthias Dörsam: Aktuell liegen die Bereitstellungszinsen (auf das noch nicht ausgezahlte Geld) im Schnitt bei 0,3% pro Monat, sprich 3,6% p.a. Im Vorfeld sollte zusammen mit dem Vermittler geprüft werden, wann welche Gelder fällig sind, um dadurch eine zu lange bereitstellungsfreie Zeit zu vermeiden.
Kommunen, Bundesländer und die staatliche Förderbank KfW unterstützen bestimmte Gruppen mit unterschiedlichen Programmen beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Bei kommunalen Förderprogrammen ist das Ziel meistens, junge Familien in die jeweilige Stadt oder Region zu locken oder sie dort zu halten, indem ihnen das Bauen erleichtert wird. Für die Förderprogramme gelten fast immer Einkommens- und Altershöchstgrenzen. Auch hierbei kann der Finanzierungsexperte helfen.
Matthias Dörsam:
Förderungen der KfW oder Programme auf Länder- bzw. kommunaler Ebene sind oftmals ein Universum für sich, welche sich zusätzlich im oft stetigen Wandel befinden. Von daher ist es wichtig, dass der Vermittler hier einen guten Überblick hat, damit alle zustehenden Förderungen auch optimal genutzt werden können >>> und damit den Kunden bares Geld einsparen.