DIE BAUZEITENREGELUNG IM BAUVERTRAG
Wann kann ich einziehen?
Wann darf ich mit der Fertigstellung meines Bauvorhabens rechnen und wie muss das vertraglich geregelt sein?
Immer wieder gibt es Streitigkeiten über den Zeitpunkt der Fertigstellung eines Bauvorhabens. Die Klauseln in den Verträgen sind ungenau und werden von den Baufirmen in der Regel zu deren Gunsten ausgelegt.
Aber es gibt „GOOD NEWS“
Der Bauherrenschutzbund hat mal wieder einen Erfolg erzielt. Als Verband ist der Bauherrenschutzbund berechtigt, verbraucherfeindliche Klauseln in Bauverträgen zu rügen und diese durch die Gerichte überprüfen zu lassen. Aktuell hat der Bauherrenschutzbund eine Klausel durch das Oberlandesgericht Koblenz zu der Frage prüfen lassen, wann der Baubeginn hinreichend bestimmt ist
und….hatte Erfolg!
Der erste Schritt ins Eigenheim?
Unsere Checkliste bietet einen Einblick in unseren Bauherrenführerschein und dient als Guide für die ersten Schritte ins Bauglück
Das OLG Koblenz hat Folgendes entschieden:
Leitsatz der Entscheidung des OLG Koblenz vom 9. März 2023, 2 U 63/22:
- Die Frist für die Erbringung einer Leistung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers ist i.S.d. § 308 Nr. 1 BGB hinreichend bestimmt, wenn sie der Verbraucher berechnen kann.
- Das ist der Fall, wenn der Beginn der Frist ausschließlich von einem Ereignis im Bereich des Verbrauchers abhängig ist.
- Das ist nicht der Fall, wenn sich der Beginn der Frist (auch) aus Umständen ergibt, die in die Sphäre des Unternehmers fallen.
Ein Fertighausanbieter verwendet in seinem Vertragswerk folgende Klausel zum Baubeginn:
„Der Bauablauf ist wie folgt vorgesehen:
1) Planungs- und Beratungszeit zur Erfüllung der Leistungsvoraussetzung (Baugenehmigung, erste Zahlungsrate, Finanzierungsbestätigung, Bürgschaftserklärung, Bodengutachten): ca. XXX Monate.
2) Baubeginn ca. XXX Monate nach Erfüllung der Leistungsvoraussetzungen durch den Bauherrn, frühestens jedoch nach der in Ziff. 1 benannten Frist.“
Nach dem Vertrag schuldet der Fertighausanbieter u. a. die Genehmigungsplanung. Der Bauherrenschutzbund bezweifelt, dass die Klausel den Anforderungen des § 308 Nr. 1 BGB für eine hinreichend bestimmte Frist für die Erbringung der geschuldeten Leistung entspricht und stellt die Klausel mittels Unterlassungsklage zur gerichtlichen Überprüfung und hat Erfolg!
Wann liegt eine wirksame Bauablaufregelung vor?
Was für ein Segen für private Bauherren! Jetzt ist ENDLICH klar, wann eine wirksame Bauablaufregelung vorliegt, nämlich genau dann, wenn der:die VERBRAUCHER:IN sie selbst berechnen kann und von einem Umstand im Einflussbereich des Verbrauchers liegt.
Das OLG Koblenz stellt in seiner Entscheidung einen Verstoß gegen § 308 Nr. 1 BGB fest. Die Klausel ist unwirksam. (YESS!! EMOTIJ MIT BIZEPSARM) Das OLG bemisst die Klausel anhand der vorstehend gebildeten Leitsätze. Im Widerspruch zur Formulierung in Ziff. 1 der Klausel, wonach der Baubeginn davon abhängen soll, dass der Bauherr die genannten Leistungsvoraussetzungen erfüllt hat,
…1) Planungs- und Beratungszeit zur Erfüllung der Leistungsvoraussetzung (Baugenehmigung, erste Zahlungsrate, Finanzierungsbestätigung, Bürgschaftserklärung, Bodengutachten): ca. XXX Monate….,
hängt der Beginn der Ausführungsfrist tatsächlich auch von Umständen aus der Sphäre des Unternehmen ab, und zwar dann, wenn der Unternehmer auch mit der Erstellung der Genehmigungsplanung beauftragt ist, ohne dass dafür eine Frist angegeben wäre.
Der Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauwerks ist damit nicht i.S.d. § 650k Abs. 3 Satz 1 BGB verbindlich vereinbart, so die Klausel auch nach § 650o BGB unwirksam ist.
Sie warten darauf endlich einziehen zu können?
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Wie sieht es in meinem Kanzleialltag aus?
Zu aller erst: Was für eine gute und richtungsweisende Entscheidung des OLG Koblenz!
In meiner Kanzlei kommt es fast täglich zu Mandatsanfragen von Baufamilien, deren Haus nicht fertig wird. Es stellt sich dann immer die Frage, ob die Baufirma tatsächlich in Verzug ist. Diese verstecken sich dann in der Regel hinter ihren Vertragsklauseln, wie den oben stehenden.
Damit aber jetzt Schluss!
Meine 5 ultimativen Tipps zur Bauzeitbestimmung:
- Lasst euren Bauvertrag VOR eurer Unterschrift durch eine:n Verbaucherbaurechtsexperten:in prüfen und fehlerhafte Klauseln korrigieren.
- Im Vertrag muss die Dauer für die Vorlage der Genehmigung konkret mit Termin implementiert werden.
- Festlegung einer Frist zum Beginn der Genehmigungsplanung.
- Festlegung einer Frist zur Erstellung einer genehmigungsfähigen Planung.
- Festlegung der konkreten Bauzeit nach Vorlage der von der Baubehörde genehmigten Planung.
Was können Sie schon heute machen?
Lasst eure Verträge und eure Verzugsansprüche prüfen. Ich bin mir sicher in vielen eurer Verträge findet ihr eine solche Klausel. Lasst euch nicht länger hinhalten und pocht auf eure Rechte!
Gerade durch immer länger dauernde Genehmigungsverfahren und fehlerhaften Planeinreichung durch die Architekten der Baufirmen wird „auf Zeit gespielt“, um den Ablauf der Laufzeit für die Festpreisgarantie zu provozieren.
Die Vertragsprüfung
Der Grundstein für Ihr Bauvorhaben ist die rechtssichere Vertragsprüfung
