VERZUG - DER BAUUNTERNEHMER WIRD NICHT FERTIG
Welche Rechte habe ich?
Was der Beitrag beinhaltet
Wenn der Bau nicht fertig wird, ist das immer eine große Belastung für private Baufamilien.
Manche Familien müssen Ferienwohnungen beziehen, manche können die Mietwohnung länger nutzen, haben dann aber eine Doppelbelastung für Miete und Bankzinsen nebst Tilgung, andere können bei den Eltern einziehen, was aber räumlich in der Regel eine große Belastung ist. Ganz schlimm ist es aus meiner Sicht, wenn die Baufamilien aus Not tatsächlich in den nicht fertiggestellten Bau einziehen. Dass dies zu einer existentiellen Belastung führt, liegt auf der Hand.
Für alle, besonders für die Kinder, ist dies ein einschneidendes Lebensereignis, das vermieden werden muss!
Mein heutiger Blogbeitrag befasst sich daher mit den wichtigsten Hinweisen und beantwortet die folgenden Fragen:
- Was ist genau Verzug und wann tritt er ein?
- Wie verhalte ich mich richtig, wenn der Unternehmer einfach nicht weiter baut und in Verzug gerät?
- Welche Rechte und Ansprüche habe ich, wenn der Unternehmer nicht fertig wird?
- Welchen Verzugsschaden kann ich geltend machen?
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Der juristische Hintergrund spielt eine Rolle:
Um diese Fragen zu beantworten, muss ich ein bisschen in die rechtliche Materien eintauchen. Ich versuche es für euch, so gut es geht, auf den Punkt zu bringen:
Von Verzug spricht man, wenn der Unternehmer die Vereinbarung zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauzeit nicht einhält. Diese Fälle sind in unserem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den allgemeinen Regelungen zum Schuldnerverzug (Schuldner ist in diesen Fällen der Bauunternehmer, denn er schuldet die fristgemäße Bauleistung) geregelt. Nach den Regeln des Gesetzes kann der Besteller (Bauherr) – Anspruch auf Schadensersatz wegen der Schäden verlangen, die ihm durch den Verzug des Unternehmers entstehen. Entsprechendes gilt, wenn bei fehlender Vereinbarung zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Ausführungsdauer die Ausführung nicht innerhalb angemessener Frist erfolgt und der Unternehmer mit der Fertigstellung seiner Leistungen in Verzug gerät.
Nach dem Gesetz stehen den Baufamilien bei Verzug des Bauunternehmers folgende Rechte zu:
- Kündigungsrecht aus wichtigem Grund gemäß § 648a BGB
- Rücktrittsrecht gemäß § 323 Abs. 5 BGB in Betracht, auch wenn dies für den Bauvertrag im Grunde keine geeignete Lösung bietet, weil bei Verzug während der Bauphase normalerweise bereits etwas auf dem Grundstück gebaut wurde, was man im Falle des Rücktritts zurückgeben müsste. Gelöst wird dieses Problem, indem man für das, was gebaut wurde einen Wertersatz zahlt.
- Schadensersatz gemäß §§ 280, 286 BGB wenn der Unternehmer in Verzug gerät und dies aus einem von ihm verschuldet wurde und zu vertreten ist. Außerdem ist für den Verzugseintritt grundsätzlich eine Mahnung erforderlich.
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So, jetzt aber mal „Butter bei die Fisch“ : Wann liegt Verzug vor und wann steht mir Schadenersatz zu?
1.Fällige Leistung
Der Unternehmer kann mit der Fertigstellung der Leistung nur in Verzug geraten, wenn die Leistung fällig geworden ist. Ist im Vertrag ein Fertigstellungszeitpunkt vereinbart- was leider nicht selten der Fall ist, dann wird die Fertigstellung des Bauwerks mit Ablauf dieser Frist fällig. Sieht der Vertrag keinen konkreten Fertigstellungszeitpunkt, sondern nur eine Ausführungsdauer vor, kommt es darauf an, wann der Unternehmer mit der Ausführung beginnen muss. Was viele nicht wissen: nach dem Gesetz, genau § 271 Abs. 1 BGB, muss der Unternehmer sofort mit der Ausführung beginnen, wenn im Vertrag hierzu nichts bestimmt ist. Voraussetzung hierfür ist, dass der Besteller alle erforderlichen Vorleistungen und Mitwirkungshandlungen erbracht hat, die der Unternehmer zur Ausführung seiner Leistungen benötigt. So hat der Besteller dem Unternehmer z. B. das Baugrundstück zur Verfügung zu stellen. Außerdem hat er die Pflicht, während der Bauausführung die notwendigen Entscheidungen zu treffen, etwa im Rahmen von Bemusterungen oder sonstigen Auswahlverfahren. Diese Mitwirkungspflicht muss ernst genommen werden. Wirkt man, trotz schriftlichem Hinweis des Unternehmers nicht mit, könnte dieser den Bauvertrag sogar kündigen.
Bei Bauverträgen mit Verbrauchern, also beim Verbraucherbauvertrag ist zu berücksichtigen, dass die wesentlichen Planungsvorgaben in der Regel nicht den Bauherren bereitgestellt werden. In diesen Fällen muss der Unternehmer die Planung erstellen. Kommt es im Rahmen dieser Planungsphase zu Fehlern (leider ist das gar nicht so selten), dann muss sich der Unternehmer den Planungsfehler und die Folgen des Verzuges zurechnen lassen.
Fallbeispiel:
Immer wieder werden Bauverträge unterschrieben, ohne dass ein Baugrundstück vorliegt. Das ist ein eklatanter Fehler, denn ohne Kenntnis des Grundstücks kann man gar keine Planung machen! Ich kann es nicht oft genug schreiben: BITTE MACHT DIESEN FEHLER NICHT!
Die Folgen solcher Verträge sind nicht selten Planungsfehler der Architekten, die das Grundstück, dass dann irgendwann mal gefunden wird, nicht anschauen und einfach drauf los planen. Nicht selten muss die Planung nach Aufforderung der Baubehörden nachgebessert werde und dadurch verlieren alle, aber vor allen Dingen die Baufamilien sehr viel Zeit.
Mir ist wichtig, dass ihr notiert, dass sich der Unternehmer, der auch die Planung macht, Planungsfehler seiner Planer zurechnen lassen muss. Wenn diese Planer die Planung erst nach mehrfachem Nachbessern verzögert fertig stellt, geht dieser Verzug zu Lasten des Unternehmers und NICHT zu Lasten der Baufamilien.
Was gilt, wenn im Bauvertrag zur Bauzeit nichts vereinbart wurde?
Sofern zur Dauer der Bauausführung nichts vereinbart worden ist, muss die Herstellung in
„angemessener Zeit zügig zu Ende geführt werden“.
Nach Ablauf dieser Frist wird die Leistung fällig. Nun, was ist denn aber eine „angemessene Zeit“ und was ist bitte genau „zügig“??
Leider kann ich das nicht pauschal beantworten und empfehle daher IMMER:
TIPP:
Regelt im Bauvertrag die Bauzeit, Dauer und den Fertigstellungstermin, so kommt es nicht zum Streit und ihr wisst: Verträge sind zum Vertragen da. Lasst euren Bauvertrag IMMER vor Unterzeichnung prüfen. Wir bieten das zu einem kostengünstigen Preis an, der euch für eure Sicherheit wert sein sollte!
Die Vertragsprüfung
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Wann liegt Verzug vor und wann steht mir Schadenersatz zu?
2. Verschulden des Unternehmers
Da wir nun wissen, wann der Unternehmer in Verzug gerät, müssen wir auch noch genau anschauen, wann der Unternehmer den Verzug verschuldet hat, denn nur dann entsteht ein Schadenersatzanspruch der Baufamilien.
Im Gesetz steht dazu folgendes:
Verzug besteht gemäß § 286 Abs. 4 BGB nicht, solange die Leistung infolge eines Umstands
unterbleibt, den der Schuldner nicht zu vertreten hat.
Fallbeispiele:
- Kein Verschulden, wenn sich das Baugenehmigungsverfahren ohne sein Zutun über die normale Dauer hinaus verzögert- das Bauamt also die Bearbeitung „verpennt“.
- Gleiches gilt, wenn sich die Bauausführung aufgrund von Witterungseinflüssen verzögert, die so außergewöhnlich sind, dass der Unternehmer hiermit bei Vertragsschluss nicht zu rechnen brauchte. ABER! Gewöhnliche Witterungseinflüsse hat der Unternehmer hingegen bei der Kalkulation der Ausführungsdauer zu berücksichtigen. Gewöhnlich sind die Witterungseinflüsse, die nach den Erkenntnissen des Wetterdienstes noch den Mittelwerten wie auch vereinzelt auftretenden Spitzen Also alles Wetterereignisse, mit denen der Unternehmer rechnen muss (Schnee im Februar und Hitze im August, Regen im Oktober ,pp….)
- Ebenfalls nicht zu vertreten hat der Unternehmer Verzögerungen, die im Verantwortungsbereich der Baufamilien liegen, etwa wegen fehlender Mitwirkungshandlungen (siehe oben)
Wichtig zu wissen:
Wenn der Unternehmer behauptet, dass die Baufamilien den Verzug verschuldet haben und nicht er, dann muss er dies BEWEISEN UND DARLEGEN!
Kommen wir zum nächsten Schritt:
3.Mahnung
Liegt also ein Verzug vor und ist dieser auch durch das Verschulden des Unternehmers entstanden, dann ist nicht automatisch ein Schadenersatzanspruch der Baufamilien entstanden. Diese müssen, damit der Anspruch überhaupt entsteht, den Unternehmer schriftlich mahnen. (Ausnahme: Der Unternehmer hat die Erfüllung endgültig verweigert – bitte anwaltlich prüfen lassen!)
Im Gesetz steht:
Für den Eintritt des Verzugs ist gemäß § 286 Abs. 1 BGB grundsätzlich eine Mahnung erforderlich.
Wie mahnt man einen Unternehmer richtig? - 5 Regeln
TIPP: Die 5 goldenen Regeln der Mahnung bei Verzug des Unternehmers
- Eine Mahnung muss schriftlich erfolgen und zwar per Einwurfeinschreiben und parallel per Mail. Der Zugang muss nachweisbar sein.
- Die Mahnung ist die an den Unternehmer gerichtete, schriftliche Aufforderung der Baufamilien, die geschuldete Leistung zu erbringen.
- Die Mahnung darf erst nach Fälligkeit erfolgen, vorher ist sie wirkungslos. (Ausnahme, es ist absehbar, dass der Unternehmer in Verzug geraten wird- bitte anwaltlich prüfen lassen).
- Die Mahnung muss eine konkrete und angemessene Frist zur Fertigstellung beinhalten und die Fertigstellung der Leistung muss gine geeignete Mahnung liegt etwa darin, dass der Besteller den Unternehmer unter Setzung einer
- Ausnahme: hat der Vertrag eine konkrete Frist, ist eine Mahnung gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB entbehrlich. Dies ist der Fall, wenn im Vertrag ein konkreter Fertigstellungstermin vereinbart ist. (Ausnahme von der Ausnahme: (ich weiß, die Juristen machen es kompliziert 😊) – Wird der vereinbarte Fertigstellungstermin aus Gründen überschritten, die der Unternehmer nicht zu vertreten hat, ist die Leistung nicht mehr nach dem Kalender bestimmt. In diesem Fall ist anhand der Vertragsumstände eine neue Fertigstellungsfrist zu ermitteln. Der Unternehmer gerät nach schuldhafter Überschreitung dieser neuen Frist erst in Verzug, wenn er eine entsprechende Mahnung erhält. Es gibt weitere Ausnahmen, wann eine Mahnung entbehrlich ist, daher immer anwaltlich checken lassen.
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Ist der Unternehmer in Verzug, es liegt Verschulden vor und gemahnt wurde auch. Jetzt fehlt nur noch der Schaden.
4. Schaden
Diese Schäden können im Falle des Verzuges beim Verbraucherbauvertrag geltend gemacht werden:
- Mietkosten, da die Baufamilien länger zur Miete wohnen müssen, jedoch nur die Nettokaltmiete
- Nutzungsausfallentschädigung, da die Nutzung des neuen Wohnraums vorenthalten wird und er hierdurch einen Nachteil erleidet. Dies ist der Fall, wenn der bisherige Wohnraum nicht gleichwertig zum neuen Wohnraum ist, etwa weil er deutlich kleiner ist. ACHTUNG! Von der Nutzungsausfallentschädigung ist ein ggf. bestehender Schadensersatzanspruch für die zusätzlichen Mietkosten der bisherigen Wohnung abzuziehen.
- Soll das Haus nicht selbst bewohnt werden, sondern vermietet, können Mietausfälle geltend machen. Alternativ zum Mietausfall können auch die Finanzierungskosten verlangt werden, die aufgrund der verlängerten Bauzeit angefallen sind, diese sind allerdings begrenzt auf die Höhe der zu erzielenden Mieteinnahmen (Nettokaltmiete).
- Bereitstellungszinsen, die aufgrund von Bauverzögerungen anfallen.
Zusammenfassung
Schadenersatzansprüche bei Verzug stehen den Baufamilien zu wenn:
- Der Unternehmer in Verzug geraten ist.
- Der Unternehmer den Verzug verschuldet hat.
- Der Unternehmer schriftlich gemahnt wurde.
- Den Baufamilien ein Schaden entstanden ist.
Verzugsschäden sind:
- Nettokaltmiete für die eigene Miete
- Nutzungsausfallentschädigung für den entgangenen Wohnraum
- Mietausfallschäden im Falle der Vermietung
- Bereitstellungszinsen
Ist der Verzug erheblich und den Baufamilien die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht länger zumutbar, kann der Bauvertrag aus wichtigem Grund gekündigt werden. Dies sollte aber immer anwaltlich begleitet werden, denn hier passieren viele Fehler.
Es kann viele Gründe geben, warum die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zumutbar ist. Der Gesetzgeber hat auf eine Aufzählung von Kündigungsgründen verzichtet. In der Begründung zum Gesetz steht, dass ein wichtiger Grund gemäß § 648a BGB vorliegen soll, wenn der Unternehmer seine Leistungen aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht zum geschuldeten Zeitpunkt fertig stellt. Gleiches soll auch gelten, wenn schon während der Bauausführung offensichtlich ist, dass der Unternehmer den geschuldeten Fertigstellungszeitpunkt aus von ihm zu vertretenden Gründen nicht einhalten kann. Zu beachten ist, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund nur unter den weiteren Voraussetzungen gemäß § 648a Abs. 3 BGB i.V.m. § 314 Abs. 2 und 3 BGB zulässig ist. Außerdem muss die Kündigung nach § 650h BGB schriftlichen erfolgen.
TIPP:
Die Kündigung wegen Verzuges des Bauunternehmers nur mit anwaltlicher Begleitung aussprechen!
Zu den Folgen der Kündigung nur in Kürze:
Der Unternehmer kann dann nur die Vergütung für den bis zur Kündigung erbrachten Teil des Werks verlangen und die Leistung bis zur Kündigung muss abgenommen werden, sonst wird der Werklohn nicht fällig.
Was viele vergessen: Der Unternehmer ist trotz Kündigung verpflichtet, Mängel, die am Werk noch bestehen zu beseitigen, auch wenn ihm gekündigt wurde! ACHTUNG! Hier muss, trotz Kündigung dem Unternehmer noch eine Möglichkeit der Mängelbeseitigung gegeben werden, sonst kann man die Kosten eines Ersatzunternehmers nicht geltend machen.
Auch noch wichtig. Auch wenn ich außerordentlich kündige, kann ich daneben den Schadenersatzanspruch gelten machen! Das gilt natürlich auch für den Verzugsschaden 😉
Neben dem Schadenersatzanspruch und der außerordentlichen Kündigung können die Bauherrengemäß § 323 Abs. 1 BGB vom Vertrag zurücktreten, wenn der Unternehmer die fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbracht hat. Auch hier muss vorher noch erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt werden (auch hier gibt es Ausnahmen, die anwaltlich geprüft werden sollten)
Hat der Unternehmer schon einen Teil gebaut ist der Rücktritt gemäß § 323 Abs. 5 S. 1 BGB vom ganzen Vertrag nur möglich, wenn der Bauherr an der Teilleistung kein Interesse hat. In diesemFall kann er den Rücktritt nur für den noch nicht erbrachten Teil der Leistung erklären.
Bei verzögerten Bauleistungen besteht in der Regel das Interesse der Bauherren an der erbrachten Leistung fort; dies gilt insbesondere dann, wenn der Besteller das Bauwerk durch einen anderen Unternehmer fertig stellen lässt.
Ist die Leistung mangelhaft, ist zu beachten, dass eine unerhebliche Pflichtverletzung nicht zum Rücktritt berechtigt.
Achtung:
Mängel an der erbrachten Leistung sind unerhebliche Pflichtverletzung, wenn es sich um abgrenzbare Mängel handelt, die ohne Schwierigkeiten behoben werden können.
Auch hier sollte eine anwaltliche Begleitung erfolgen (CTA zur Onlineberatung)
Die Rechtsfolgen des Rücktritts sind komplex.
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Persönlich durch Manuela Reibold-Rolinger
Mein Fazit
Im Falle des Verzuges stehen den Bauherren zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung:
- Es entstehen Schadenersatzansprüche
- Der Vertrag kann außerordentlich gekündigt werden
- Die Bauherren können vom Vertrag zurücktreten.
Für alle Möglichkeiten gilt: Immer anwaltlichen Rat hinzuziehen!
Wie ist das richtige Vorgehen um Verzug zu verhindern und im Falle des Verzuges zu handeln?
- Bauzeiten und Vertragsstrafen im Vertrag regeln, so kann Verzug verhindert werden.
- Tritt Verzug ein, muss der Unternehmer schriftlich gemahnt werden.
- Spätestens nach fruchtlosem Ablauf der Frist muss anwaltlicher Rat hinzugezogen werden.
- Schadenersatzansprüche müssen geltend gemacht werden.