KÜNDIGUNG DES BAUVERTRAGES
Geht das so einfach?
Darum ist die Vertragsprüfung so wichtig:
Eins vorab: Hier geht es um Bauverträge für das „Lebenswerk Hausbau“ und grundsätzlich sind Verträge bindend. Daher ist es bei einem so komplexen Vertrag wie dem Bauvertrag grundsätzlich erforderlich, diesen durch einen Fachanwalt für Verbraucherbaurecht VOR Unterzeichnung prüfen zu lassen. (link zu bauglück.de/Vertragsprüfung)
Viele Bauherren bemerken leider viel zu spät, dass Sie einen verbraucherfeindlichen Vertrag unterzeichnet haben. Meist ist es bei dieser späten Reue sehr schwierig, sich vom Vertrag zu lösen.
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Darum geht es in diesem Blogbeitrag:
Heute soll es daher darum gehen, WIE man aus einem schlechten Vertrag raus kommt oder sich von einem unzuverlässigen Vertragspartner trennen kann, ohne dass es zu finanziellen Nachteilen kommt.
Verträge sind bindend und zum Vertragen da. Man ist aber nicht auf Gedeih und Verderb einem Unternehmer ausgeliefert, denn: Das Gesetz sieht vor, dass Bauherren umfassende Rechte haben, sich aus dem Vertrag zu lösen. Aber: Da diese Rechte sehr komplex sind, sollte man vor einer Kündigung auf jeden Fall mit einer Fachanwältin für Verbraucherbaurecht sprechen.
Nachfolgend beantworten wir Ihnen wichtige Fragen, auf die es ankommt, wenn man seinen Bauvertrag kündigen möchte.
Kann man einen Bauvertrag ohne Weiteres kündigen?
Das Kündigungsrecht für Verbraucher-Bauherr:innen ist in § 648 und § 648a BGB gesetzlich geregelt. Die Kündigung des (Verbraucher-)Bauvertrag muss schriftlich erfolgen (§ 650h BGB). Daher ist es grundsätzlich möglich, sich bis zu Vollendung des Vertrages jederzeit vom Bauvertrag zu lösen. Allerdings ist das nicht immer kostenfrei für den Bauherren! Bei einer sogenannten „freien“ Kündigung nach § 648 BGB, kann der Bauherr zwar jederzeit kündigen, der Unternehmer darf in diesen Fällen dann aber auch seine Gesamtvergütung abzüglich ersparter Aufwendungen abrechnen. Daher kann es im Falle einer – jederzeit möglichen – „freien“ Kündigung sehr teuer werden.
§ 648a BGB sieht bei einer Kündigung aus wichtigem Grund vor, dass in den Fällen, in denen den Bauherren das Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann, sich der Bauherr kostenfrei aus dem Vertrag lösen kann. Ob ein „Wichtiger Grund“ vorliegt, kann in der Regel nur durch einen Experten im Verbraucherbaurecht geprüft werden. Diese Kündigungen sollten auf jeden Fall anwaltlich begleitet werden, da der Unternehmer zunächst die Möglichkeit erhalten muss, den Vertrag ordnungsgemäß zu erfüllen. Eine anwaltliche Fristsetzung ist in der Regel erforderlich.
Ich vertraue meinem Bauunternehmer nicht mehr, wie kann ich den Bauvertrag kündigen?
Die Kündigung muss gut vorbereitet und begründet werden. Eine Fristsetzung und Kündigungsandrohung per Einwurfeinschreiben sollte vorher unbedingt erfolgt sein. Auch die außerordentliche Kündigung muss per Einwurfeinschreiben schriftlich erfolgen.
Bis wann kann man einen Bauvertrag kündigen?
Bis zur Vollendung des Werkes (§648 BGB).
Wer kann einen Bauvertrag kündigen (Auftragnehmer/Auftraggeber?)
Grundsätzlich sieht das BGB eine freie Kündigung nur durch die Bauherren vor. Außerordentlich kann jedoch auch der Unternehmer kündigen. Dazu werde ich in einem meiner nächsten Blogbeiträge mehr schreiben.
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Aus welchen Gründen kann der Auftraggeber den Bauvertrag kündigen?
Die Gründe sind vielfältig. Hier einige zur Auswahl:
- Grobe Ausführungsfehler
- Täuschungen
- Drohungen mit Arbeitseinstellung, wegen offener Forderung, obwohl Bauherr berechtigt ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln geltend macht
- Einstellung der Arbeiten wegen Streit über Höhe des Nachtrages, obwohl andere Arbeiten ausgeführt werden können
- Nachhaltige Weigerung sich an die vertraglich vereinbarten Leistungspflichten zu halten
- Forderung von Zahlungen ohne Vertragserfüllungssicherheit zu leisten
- Bestechlichkeit
- Verstoß gegen das Kooperationsgebot
- Beharrlicher Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik
- Aktuell hat das OLG Dresden (Urteil vom 17.11.2020 – 6 U 349/20) wie folgt entschieden: Auch viele „kleine“ Pflichtverletzungen berechtigen zur Kündigung! Ein Bauvertrag kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen den Bauvertragsparteien zerstört ist. Eine Zerstörung des Vertrauensverhältnisses kann dem OLG Dresden zufolge entweder auf einzelnen besonders schwerwiegenden Vertragspflichtverletzungen beruhen oder sich aus einer ganzen Reihe von Pflichtverletzungen, die jeweils für sich genommen zur Rechtfertigung einer außerordentlichen Kündigung nicht ausreichend wären, im Rahmen einer Gesamtabwägung ergeben.
Muss ich mir alles gefallen lassen, wenn der Unternehmer nicht kommt oder Mängel nicht beseitigt?
Nein, wie oben dargestellt ist es durchaus möglich, nach entsprechender Prüfung, außerordentlich zu kündigen.
Wann kann der Auftragnehmer kündigen?
Er kann nicht „frei“ sondern nur aus wichtigem Grund kündigen. Dazu gibt es kommende Woche einen neuen Blogbeitrag.
Wie kündigt man einen Bauvertrag mit dem Unternehmer richtig?
- Nur nach Prüfung durch einen Fachanwalt für Baurecht.
- Mit ausreichender Dokumentation der Bauabläufe und Nachweis der Fristsetzungen.
- Immer schriftlich.
Gibt es eine allgemeingültige Vorlage zur Kündigung eines Bauvertrages?
Nein, da die Gründe konkret darzulegen sind und umfassend geprüft werden müssen.
Vorsicht vor Alleingängen. Eine fehlerhafte außerordentliche Kündigung kann in eine freie Kündigung umgedeutet werden mit der Folge, dass der Unternehmer die sogenannte „Kündigungsvergütung“ geltend macht. Hier nutzen die Unternehmer die Unerfahrenheit der Bauherren aus und fordern – meist unberechtigt – horrende Summen.
Welche Konsequenzen hat die Kündigung eines Bauvertrages?
Bei einer freien Kündigung kann es teuer werden. Der Unternehmer kann die Vergütung abzüglich der ersparten Aufwendungen , die sogenannte Kündigungsvergütung, verlangen.
Nach einer Kündigung muss immer ein gemeinsamer Termin zur Feststellung des Bautenstandes stattfinden und die Leistung bis zur Kündigung abgerechnet werden.
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