Steigende Bauzinsen
Was tun?
Steigende Zinsen
Aktuell platzt für viele Bauherren der Traum vom Eigenheim. Dies liegt zum einen an den gestiegenen Baumaterialkosten und zum anderen an den mittlerweile hohen Zinsen. Was für viele vor kurzer Zeit noch im Rahmen ihrer finanziellen Möglichkeiten war, ist nun in weite Ferne gerückt. Aber auch für Bauherren, die bereits ein Eigenheim finanziert haben ist diese Entwicklung höchst problematisch, denn die Zinsen für das Darlehen werden immer höher. Wer sich den Kredit nicht mehr leisten kann, muss das Haus verkaufen.
Bereits im Jahr 2021 sind die Bauzinsen stark angestiegen, wobei seit Januar 2022 nochmal ein sprunghafter Anstieg zu verzeichnen gewesen, sodass die Bauzinsen mittlerweile bei ca. 4% liegen. Diese Entwicklung ist vor allem der hohen Inflation geschuldet, welche durch die Nachwirkungen der Coronapandemie und vor allem durch den Ukraine-Krieg weiter befeuert wird. Aufgrund der Inflation erhöhen die Leitbanken die Leitzinsen. Diese und weitere Zinserhöhungen werden sodann in den Bauzins eingepreist, was dessen Höhe erklärt.
Für Bauherren stellt sich jetzt natürlich die Frage:
Lohnt sich der Hausbau oder der Hauskauf noch?
Natürlich wird der Hausbau aufgrund der gestiegenen Zinsen teurer. Dasselbe gilt allerdings auch für die Mieten. Auf diese hat der Mieter keinen Einfluss. Ebenso wenig hat der Mieter Einfluss auf den energetischen Zustand der Mietwohnung. Dieser gewinnt aber gerade aufgrund der steigenden Heizkosten an immer größere Bedeutung. Ein Hausbau oder Hauskauf führt nach wie vor zu Sicherheit sowie Unabhängigkeit und ist deshalb weiterhin zu empfehlen.
Wenn man es sich leisten kann, sollte man den Kauf aber nicht aufschieben.
Hören Sie sich zum Thema steigende Bauzinsen doch auch meinen Podcast mit Dr. Lucie Lotzkat von Poll Finance an.
Planbar Podcast
Lucie Lotzkat von Von Poll Immobilien erklärt uns worauf bei den gestiegenen Bauzinsen zu achten ist.
Es gibt nicht den Zins!
Frau Dr. Lucie Lotzkat hat bereits erklärt, dass der Bauzins stark von den persönlichen Umständen und insbesondere vom Eigenkapital abhängt. Bei einem Kaufpreis von 750.000€ und einem Eigenkapital von 10-12% wird der Zins bei ca. 4,5% liegen. Besser wäre es allerdings, wenn das Eigenkapital 20% betragen würde.
Auch die Tilgungssumme ist von den persönlichen Umständen abhängig, hier vor allem vom Alter und dem damit verbundenen Abstand zur Rente.
Wichtige Tipps:
Folgende Tipps sollten beim Hausbau und der Baufinanzierung unbedingt beachtet werden:
1. Richtige Einschätzung der eigenen Situation
Kein Bauherr darf den Fehler machen und sich hinsichtlich der finanziellen Möglichkeiten überschätzen. Die monatliche Belastung für Bauzins und dessen Tilgung sollten maximal 35% des eigenen Nettoeinkommens betragen. Hierzu kommen nochmal mindestens 10% für den Unterhalt des Eigenheims (Steuern, Wasser, Strom, etc.) hinzu.
2. Überblick über den Markt verschaffen
Das bedeute, dass man unbedingt die Bauzinsen aber auch die Bauunternehmen vergleichen muss, um das bestmögliche Angebot zu erhalten. Zu beachten ist dabei aber auch, dass nicht immer das günstigste Angebot auch das Beste ist.
3. Gute Vorbereitung
Wenn ein weiterer starker Zinsanstieg im Raum steht, kann man sich sodann im Ernstfall schnell entscheiden.
4. Finanzierung frühzeitig abschließen
Dies gilt auch dann, wenn man dafür Bereitstellungszinsen in Kauf nehmen muss. Die Entwicklung der Bauzinsen kann nicht vorausgesagt werden. Ein Anstieg wird regelmäßig mehr als die Bereitstellungszinsen kosten.
5. Fördermittel prüfen
Hier sind verschiedene Förderungsmöglichkeiten zu nennen, z.B. Kfw- oder BAFA-Förderung aber auch die Bundesländer, Kommunen oder Kirchen bieten Förderungen an. Wer noch mehr als fünf Jahre Zeit hat kann auch über einen Bausparvertrag nachdenken. Hierdurch kann man sich die aktuellen Zinsen sichern und hat Zeit Eigenkapital zu bilden.
Zum Thema Wärmepumpe und der damit verbundenen Förderung lesen Sie gerne meinen Blogbeitrag „Mit einer Wärmepumpe Geld und Energie sparen“.
6. Gut verhandeln
Letztlich kann man mit einer guten Verhandlungstaktik noch den Preis drücken. Hierbei ist es wichtig, dass man verschiedene Angebote hat, um diese vergleichen zu können und zu versuchen die Bauunternehmen sich gegenseitig unterbieten zu lassen. Gerade aufgrund des Nachfragemangels hat der Bauherr hier mittlerweile eine stärkere Position.
Renovieren statt Kaufen
Alternativ zum Hausbau kann man auch darüber nachdenken eine Bestandsimmobilie zu kaufen und anschließend zu renovieren.
Hierbei gibt es besondere Steuervorteile oder eine Kfw-Förderung für eine sogenannte energetische Sanierung. Insbesondere ist dies beim Kauf und der Modernisierung einer denkmalgeschützten Immobilie der Fall. Zu beachten ist aber auch, dass eine solche Renovierung unter strengen Auflagen steht und ggf. mehr kosten kann (aber nicht muss), als bei einem normalen Haus.
Vorteilhaft ist auch, dass man sich die teils sehr aufwendige Suche nach Grundstücken spart. Um nicht die Katze im Sack zu kaufen, sollte man das Haus aber unbedingt von einem Gutachter überprüfen lassen.
Was tun, wenn man bereits ein Haus gebaut hat?
Wer bereits ein Eigenheim gekauft hat und dieses finanzieren muss, sollte bereits jetzt darüber nachdenken den laufenden Kredit zu verlängern. Dies ist mit einem sogenannten „Forward-Darlehen“ möglich. Hierbei handelt es sich im Grunde um eine normale Anschlussfinanzierung, nur mit dem Unterschied, dass diese schon lange vor dem Ende der alten Zinsbindungsfrist abgeschlossen wird.
Aktuell wird ein weiterer Anstieg der Zinsen erwartet. Wann mit einem Rückgang der Bauzinsen zu rechnen ist, kann nicht gesagt werden. Im Jahr 1995 betrug der Zinssatz ca. 8% und brauchte 10 Jahre um auf 5% zu sinken. Prognosen über die Bauzinsentwicklung sind mit endgültiger Sicherheit nicht möglich. Theoretisch kann es natürlich sein, dass die Zinsen während der Laufzeit dieses Forward-Darlehens abfallen. Jedoch hat der Bauherr so die Sicherheit, dass er den Kredit langfristig bedienen kann. Die Mehrkosten von ca. 0,15% auf den Zinssatz fallen hier, im Vergleich zur möglichen Steigerung der Bauzinsen um mehrere volle Prozentpunkte, gering aus.
Außerdem sollte man grundsätzlich darüber nachdenken, wie man seine Fixkosten reduzieren kann und somit das monatlich verfügbare Geld erhöht. Als Möglichkeiten kommen in Betracht:
- Energieversorger wechseln, um den günstigsten Tarif zu bekommen.
- Glühbirnen durch LED-Leuchten austauschen.
- Möglichst wenig heizen.
- Wenig mit dem Auto fahren.
- Vor neuen Anschaffungen genau überlegen, ob man diese wirklich braucht.
- Steuererklärung machen. Die Rückerstattung bei nicht selbstständigen beträgt im Durchschnitt 1.000€ im Jahr.
- Ungenutzte Abonnements kündigen.
- Für Lebensmittel weniger ausgeben. Insbesondere bietet es sich an Angebote und Rabatte zu kaufen.
- …
Durch Senkung der Fixkosten kann man so eine Mehrbelastung aufgrund höherer Bauzinsen ausgleichen. Ggf. muss man auch bereit sein auf gewisse Dinge zu verzichten, denn im Vordergrund sollte schließlich das Eigenheim stehen.
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