Nachbesserung wird zugesagt:
Verjährung der Mängelansprüche beginnt neu!
Der Mängelanspruch
Beim Hausbau oder beim Renovieren des Eigenheims kommt es häufig zu Mängeln, welche unterschiedlich groß ausfallen können. Dies ist natürlich insbesondere für den Bauherrn sehr ärgerlich, möchte er doch möglichst schnell ein mangelfreies Werk erhalten und in sein Traumhaus einziehen. Selbstverständlich ist der Unternehmer bzw. der Handwerker dazu verpflichtet diese Mängel zu beseitigen. Dies nennt man Nachbesserung, auf welche der Bauherr gemäß §§ 634, 635 einen Anspruch hat.
Wie gehe ich bei einem Mangel vor?
Beim Hausbau oder beim Renovieren des Eigenheims kommt es häufig zu Mängeln, welche unterschiedlich groß ausfallen können. Dies ist natürlich insbesondere für den Bauherrn sehr ärgerlich, möchte er doch möglichst schnell ein mangelfreies Werk erhalten und in sein Traumhaus einziehen. Selbstverständlich ist der Unternehmer bzw. der Handwerker dazu verpflichtet diese Mängel zu beseitigen. Dies nennt man Nachbesserung, auf welche der Bauherr gemäß §§ 634, 635 einen Anspruch hat.
- Beweise sichern Im ersten Schritt sollte man immer versuchen sich eine möglichst gute Beweisgrundlage zu schaffen. Nur was der Bauherr später nachweisen kann, wird in einem möglichen Gerichtsprozess beachtet. Dafür sollte man Fotos von den Mängeln machen, kann Zeugen oder noch besser einen Gutachter hinzuziehen.
- Mangel rügen Wichtig ist es, dass entsprechende Mängel im Abnahmeprotokoll vermerkt werden. Andernfalls verliert der Bauherr gemäß § 640 Abs. 3 BGB seine Rechte bezüglich dieser Mängel. Dies gilt allerdings nur für solche, die erkennbar sind. Tritt nach der Abnahme ein Mangel auf, muss dieser dem Unternehmer schriftlich angezeigt werden.
- Frist setzen Wenn der Unternehmer einen Mangel nicht beseitigt, ist es zwingend erforderlich, dass der Bauherr diesem eine Frist zur Mängelbeseitigung setzt. Lässt er den Mangel durch einen Dritten beseitigen ohne eine Frist gesetzt zu haben, hat er keinen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten. Am besten sollte die Mängelrüge sofort mit einer Fristsetzung verbunden werden. Man fordert dann den Unternehmer direkt nach der Abnahme bzw. Mängelrüge schriftlich und unter Fristsetzung zur Beseitigung des Mangels auf.
- Inhalt Zum Inhalt entschied das OLG Brandenburg folgendes: „An den Inhalt der Mangelrüge sind keine allzu hohen Anforderungen zu stellen; es reicht aus, dass der Auftragnehmer erkennen kann, was ihm vorgeworfen wird und wogegen er Abhilfe zu schaffen hat. Der Auftraggeber muss nicht die Mangelursache benennen […]“ (OLG Brandenburg Urteil vom 11.08.2021 – 4 U 130/20)
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Unser Tipp
Zu beachten ist dabei, dass der Unternehmer nur verpflichtet ist Mängel an seiner Leistung zu beseitigen. Errichtet z.B. der Sanitärinstallateur die Dusche falsch und kommt es deshalb aufgrund austretenden Wassers zu Schäden an der von ihm nicht installierten Elektrik, ist dieser hinsichtlich Letzterer nur zum Schadensersatz verpflichtet, nicht aber zu Beseitigung des Mangels. Oft ist der Schädiger mangels Fachkenntnis dazu auch gar nicht in der Lage. Der Bauherr kann dann auf Kosten des Schädigers einen Dritten beauftragen. Eine Fristsetzung ist sodann nicht erforderlich.
Die Verjährung
So wie alle Ansprüche unterliegt auch der Mangelbeseitigungsanspruch der Verjährung. Diese beginnt ausweislich des § 634a Abs. 2 BGB mit der Abnahme und beträgt bei einem Hausbau fünf Jahre. Und jetzt kommt es: Wenn der Unternehmer die Verpflichtung zur Nachbesserung anerkennt, beginnt diese Verjährungsfrist gemäß § 212 Abs. 1 BGB neu zu laufen. Dadurch kann die Verjährung insgesamt bis zu zehn Jahre betragen!
Tipp: Die Verjährung kann außerdem nach § 203 BGB auch dadurch gehemmt werden, dass die Parteien über das Vorliegen eines Mangels streiten. Dies gilt aber nur solange, bis eine Partei die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert.
Wann gilt ein Mangel als anerkannt?
Auch hierzu das OLG Brandenburg:
„Ein Anerkenntnis im Sinne dieser Vorschrift liegt bereits dann vor, wenn das tatsächliche Verhalten des Schuldners gegenüber dem Gläubiger das Bewusstsein von dem Bestehen des Anspruchs unzweideutig zu erkennen gibt.“ (OLG Brandenburg Urteil vom 11.08.2021 – 4 U 130/20)
Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn der Unternehmer erklärt, er werde der Mängelbeseitigung nachkommen.
Im vorliegenden Urteil hatte die Klägerin die Beklagte zu Arbeiten am Dach beauftragt. Dieses war jedoch anschließend undicht, weshalb die Klägerin diesen Mangel rügte. Die Beklagte antwortete darauf, „wenn es das Wetter erlaubt, nochmals nach den Ursachen des Wasserschadens zu suchen und diese(n) zu beheben.“ Später behauptete die Beklagte, sie wollte den Mangel damit nicht anerkennen, sondern nur aus Kulanz handeln. Nach dem OLG Brandenburg kommt es allerdings auf die Sicht der Klägerin an: „Denn mit diesem Schreiben hat die Beklagte aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Empfängerin klar zu verstehen gegeben, dass sie der Aufforderung zur Sanierung des Flachdaches nachkommen werde.“
Übrigens:
Im Rahmen der Kooperationspflicht des Bauherrn muss dieser dem Unternehmer die Möglichkeit geben von den Mängeln Kenntnis zu nehmen, also beispielsweise die Baustelle zu begutachten. Wenn der Unternehmer davon keinen Gebrauch macht, geht dies natürlich nicht zu Lasten des Bauherrn. Ggf. kann es auch schon während der Bauausführung geboten sein auf ganz offensichtliche Mängel (z.B. Wasserschaden) hinzuweisen. Dies dürfte aber mangels Fachwissens des Bauherrn nur in einem sehr strengen Maßstab erforderlich sein. (-> Eigene Überlegung) Weiterführend hierzu schauen Sie sich gerne den Beitrag „Kooperationspflicht ist Bringschuld!“ an.
In manchen Bauverträgen ist vereinbart, dass der Bauherr die Planung selbst erbringen muss. Dafür wird er sich meist eines Architekten bedienen. Bei einem solchen Architektenhaus werden also die Planung und die Bauarbeiten von zwei unabhängigen Stellen ausgeübt. Macht der Architekt allerdings Fehler in der Planung, muss sich der Bauherr dessen Verschulden gegenüber den Handwerkern zurechnen lassen. Anders ist dies bei Generalunternehmern die auch die Planung erbringen. Weit verbreitet sind hierbei sogenannte schlüsselfertige Fertighäuser. Das bedeutet aber nicht, dass diese immer besser sind. Insbesondere hängt dies stark vom Einzelfall ab. Schauen Sie sich hierzu gerne den Beitrag „Hausbau-Zeitplan“ an.
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Übrigens:
Im Rahmen der Kooperationspflicht des Bauherrn muss dieser dem Unternehmer die Möglichkeit geben von den Mängeln Kenntnis zu nehmen, also beispielsweise die Baustelle zu begutachten. Wenn der Unternehmer davon keinen Gebrauch macht, geht dies natürlich nicht zu Lasten des Bauherrn. Ggf. kann es auch schon während der Bauausführung geboten sein auf ganz offensichtliche Mängel (z.B. Wasserschaden) hinzuweisen. Dies dürfte aber mangels Fachwissens des Bauherrn nur in einem sehr strengen Maßstab erforderlich sein. Weiterführend hierzu schauen Sie sich gerne den Beitrag „Kooperationspflicht ist Bringschuld!“ an.
In manchen Bauverträgen ist vereinbart, dass der Bauherr die Planung selbst erbringen muss. Dafür wird er sich meist eines Architekten bedienen. Bei einem solchen Architektenhaus werden also die Planung und die Bauarbeiten von zwei unabhängigen Stellen ausgeübt. Macht der Architekt allerdings Fehler in der Planung, muss sich der Bauherr dessen Verschulden gegenüber den Handwerkern zurechnen lassen. Anders ist dies bei Generalunternehmern die auch die Planung erbringen. Weit verbreitet sind hierbei sogenannte schlüsselfertige Fertighäuser. Das bedeutet aber nicht, dass diese immer besser sind. Insbesondere hängt dies stark vom Einzelfall ab. Schauen Sie sich hierzu gerne den Beitrag „Hausbau-Zeitplan“ an.