Sind Preiserhöhung aufgrund gestiegener Materialkosten möglich?

Bereits durch die Corona-Pandemie stiegen die Preise vieler Baustoffe extrem an. Verschärft wurde dies noch durch den Ausbruch des Krieges in der Ukraine und ein Ende der Verteuerung ist nicht in Sicht. Bauunternehmer versuchen nun natürlich nachträglich die Preise wegen gestiegener Materialkosten nach Vertragsschluss noch zu erhöhen. Dies ist aber nicht so ohne Weiteres einfach möglich.

Zunächst einmal gilt der Grundsatz „pacta sunt servanda“, Verträge sind bindend. Enthält der Vertrag keine Stoffpreisgleitklauseln ist der vereinbarte Preis grundsätzlich verbindlich.

Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB

Eine Preiserhöhung könnte allerdings durch eine Anpassung des Vertrages nach § 313 Abs. 1 BGB aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage erfolgen. Vorwegzunehmen ist dabei aber, dass eine solche Vertragsanpassung nur in seltenen Ausnahmefällen unter engen Voraussetzungen möglich ist.

Jedenfalls reicht für eine solche Vertragsanpassung keine pauschale Behauptung mit dem bloßen Abstellen auf die Corona-Pandemie oder den Kriegsbeginn in der Ukraine. Erforderlich ist immer, dass der Unternehmer genau darlegt wie er durch entsprechende Umstände konkret betroffen worden ist. Hierfür wird es regelmäßig erforderlich sein, dass der Unternehmer seine anfängliche Kalkulation offenlegt.

Fraglich wird jedoch sein, ob das Festhalten am Vertrag dem Unternehmer tatsächlich unzumutbar ist. Ausweislich des § 313 Abs. 1 BGB sind dabei alle Umstände des Einzelfalls zu beachten. Beispielsweise stiegen schon vor Kriegsbeginn die Preise für einige Baumaterialien stark an. Auch bei Beginn der Corona-Pandemie wurden entsprechende Preisanstiege bereits prognostiziert. Diese Punkte hätte der Unternehmer bei seiner Kalkulation in jedem Fall berücksichtigen müssen. Insbesondere trägt er auch das Kalkulationsrisiko. Auf der anderen Seite, muss der Unternehmer sinkende Preise grundsätzlich nicht an den Bauherrn weitergeben.

Denkbar wäre es für den Unternehmer auch gewesen, die benötigten Baumaterialien bereits kurz nach Vertragsschluss zu erwerben, um keinen weiteren Preisschwankungen ausgesetzt zu sein. Gerade auch mit Blick auf die sich aus § 241 Abs. 2 BGB ergebenden Rücksichtnahmepflichten des Unternehmers auf die Interessen des Bauherrn, könnte eine entsprechende Pflicht des Unternehmers zur frühzeitigen Beschaffung bestanden haben. Eine Preissteigerung bis zu diesem Zeitpunkt wird nicht so hoch ausfallen und damit eher keine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen.

Jedenfalls hälftige Kostentragung

Sollte dennoch aufgrund der Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung vorgenommen werden, sind die Kosten vom Besteller und Unternehmer jeweils hälftig zu tragen, so die Meinung des Richters Björn Retzlaff (Vorsitzender Richter des 21. Zivilsenats am Berliner Kammergericht). Weiter ist er der Meinung, dass in solch einem Fall auch eine einstweilige Verfügung gemäß § 650d BGB in Betracht kommt, um die Frage der Vertragsanpassung nicht erst in einem Hauptsacheverfahren zu klären.

Mitwirkungsverzug des Bauherrn

Hat der Unternehmer einen Entschädigungsanspruch, wenn sich die Bauarbeiten aufgrund eines Mitwirkungsverzugs des Bauherrn verzögern und das benötigte Material nun teurer ist, als es ohne die Verzögerung gewesen wäre? Die klare Antwort des BGH lautet hier: Nein!

„Mehrkosten wie gestiegene Lohn- und Materialkosten, die zwar aufgrund des Annahmeverzugs des Bestellers infolge Unterlassens einer ihm obliegenden Mitwirkungshandlung, aber erst nach dessen Beendigung anfallen, nämlich bei Ausführung der verschobenen Werkleistung sind vom Entschädigungsanspruch nach § 642 BGB nicht erfasst“ (BGH, Urteil vom 26.10.2017 – VII ZR 16/17)

Andere durch den Annahmeverzug entstehenden Kosten sind aber natürlich weiterhin zu ersetzen. Dasselbe kann gelten, wenn der Auftraggeber den Unternehmer dazu aufgefordert hat, erst zu einem späteren Zeitpunkt weiterzuarbeiten. Darin kann eine „andere Anordnung“ i.S.d. § 2 Abs. 5 VOB/B gesehen werden. Sodann kann der Unternehmer gestiegene Materialkosten in Ansatz bringen (BGH, Urteil vom 08.08.2019 – VII ZR 34/18). Verbrauchern gegenüber muss die VOB/B allerdings ausdrücklich im Vertrag vereinbart werden. Hiervon ist dringend abzuraten, da die VOB/B die Interessen der Verbraucher nicht hinreichend berücksichtigt. Grundlage eines Verbraucherbauvertrages sollte immer das BGB sein.

Tipp: Wurde die Geltung der VOB/B vereinbart, findet weiterhin eine AGB-Kontrolle statt, sodass auch nach Vertragsschluss Klauseln noch für unwirksam erklärt werden können. 

Nachträgliche Änderungen durch den Bauherrn

Nimmt der Bauherr nach Vertragsschluss noch Änderungen vor, kann der Unternehmer hier die tatsächlich angefallenen Kosten berechnen. Ist also Material teurer geworden, kann der Unternehmer dies in den Mehrpreis einberechnen. Deshalb ist grundsätzlich von nachträglichen Änderungen abzuraten. Man sollte sich lieber etwas länger Zeit für die Planung nehmen. Zu beachten ist im Übrigen auch eine sich daraus ergebende Verlängerung der Fertigstellungsfrist.

Tipp: Wird durch eine nachträgliche Änderung anderweitig Baumaterial eingespart, müssen die dadurch eingesparten Kosten abgezogen werden. Hierbei ist dementsprechend ebenfalls der Preis maßgeblich, den der Unternehmer jetzt hätte zahlen müssen, um das entsprechende Material zu kaufen, sofern er das Baumaterial nicht auf Lager hatte.

Leistungsverweigerung einer Partei

Kommt es zu Meinungsverschiedenheiten ist die Leistungsverweigerung durch eine Partei eine häufige Folge. Typisches Beispiel ist die Nichtzahlung von Abschlagszahlungen durch den Bauherrn oder das Stoppen der Bauarbeiten durch den Unternehmer. Hierdurch können allerdings Ansprüche der Gegenseite entstehen, weshalb eine Leistungsverweigerung immer mit Vorsicht zu genießen ist.

Tipp: Umso wichtiger ist es in dieser Zeit nicht zu hohe Abschlagszahlungen zu vereinbaren. Wer z.B. bei Baubeginn 30% des Gesamtpreises als „Anzahlung“ oder „Sicherheit“ zahlen soll hat noch nichts äquivalentes als Gegenleistung in der Hand. Wird das Unternehme insolvent, bekommt der Bauherr meist kaum etwas zurück. Dasselbe gilt im Falle eines Rechtsstreits. Kommt es deshalb zum Baustopp, fehlt dem Bauherrn das Geld, um ggf. durch ein anderes Unternehmen abhelfen zu lassen. Erst nach Abschluss der Arbeiten werden die dafür anfallenden Kosten beglichen.

Verweigert der Bauherr jegliche Verhandlungen über die rechtmäßig verlangte Vertragsanpassung, kann der Unternehmer aus der sich daraus ergebenden Verletzung der Kooperationspflicht ein Leistungsverweigerungsrecht ableiten. Wie bereits oben erläutert, sind die Hürden für eine solche Vertragsanpassung sehr hoch. Gleichwohl sollte man als Bauherr nicht die Kommunikation zum Unternehmen abbrechen. Gleichzeitig sollte man sich aber auch nicht auf eine Vertragsanpassung einlassen, sondern stattdessen in den Verhandlungen die oben genannten Bedenken äußern. Kommunikation ist dabei der Schlüssel.

Anders ist die Situation jedoch bei Mängeln der Bauleistung. Hier kann der Bauherr gemäß § 641 Abs. 3 BGB das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten einbehalten. Und von diesem Recht sollte der Bauherr auch unbedingt Gebrauch machen. Nur so wird man Druck auf den Unternehmer ausüben können, allerdings am besten verbunden mit der deutlichen Signalisierung der Leistungsbereitschaft im Falle der ordnungsgemäßen Erfüllung der Leistung.

Wie soll sich der Bauherr verhalten?

  • 1. Den Grundstein legt man schon in den Vertragsverhandlungen. Insbesondere sollte man darauf achten, dass der vereinbarte Preis ein Festpreis ist. Lassen Sie Ihren Vertrag in jedem Fall vor der Unterzeichnung von einem Fachanwalt prüfen. Hier gehts zur Vertragsprüfung der Kanzlei Reibold-Rolinger 
  • 2. Als nächstes ist es wichtig, dass der Bauherr alle Verpflichtungen rechtzeitig erfüllt.
  • 3. Zudem sollte er sich dem Unternehmer gegenüber kooperativ verhalten. Die Kommunikation sollte er in keinem Fall vollständig abbrechen, sondern sich grundsätzlich immer offen für Lösungsvorschläge zeigen.
  • 4. Im Hinterkopf zu behalten ist auch, dass zur Erfüllung des Vertrages immer zwei Personen notwendig sind. Am besten ist immer ein freundlicher und verständnisvoller Umgang mit dem Vertragspartner.
  • 5. Gleichwohl sollte der Bauherr seinen Standpunkt klar machen und diesen auch konsequent vertreten. Überreden lassen muss er sich nicht. Im Bauherrenführerschein zeigen wir Ihnen wie Sie gut vorbereitet in die Vertragsverhandlung starten.
  • 6. Alle Vorgänge sollten möglichst schriftlich dokumentiert werden, damit man im Ernstfall nicht in Beweisnot gerät.
  1. Sinnvoll ist es im Streitfall auch frühzeitig eine rechtliche Beratung einzuholen. Nur so können Bedenken mit Sicherheit ausgeschlossen werden. Die Kanzlei unserer Gründerin kann Ihnen in diesem Fall zur Seite stehen.