Die meisten Bauherren benötigen für ihr Vorhaben ein Darlehen von der Bank. Wurde ein entsprechender Darlehensvertrag mit der Bank geschlossen, hat der Bauherr einen Darlehensauszahlungsanspruch gegen diese. Kurz gesagt: Er kann aufgrund des Vertrages das vereinbarte Geld von der Bank verlangen. Dieses Geld benötigt er um später die von ihm beauftragte Baufirma zu bezahlen.

Diese Bezahlung ist aber grundsätzlich erst nach mangelfreier Leistung, Fertigstellung und Abnahme des Bauwerkes fällig.

Die DFH Haus GmbH, welche nach eigenen Angaben das größte Fertighausunternehmen Deutschlands ist, verwendete nun in ihren Verträgen Klauseln, durch welche der Bauherr verpflichtet wurde diesen Darlehensauszahlungsanspruch an die DFH Haus als Sicherheit unwiderruflich und in voller Höhe abzutreten.

Kommt es nun zum Streit, ist es für den Bauherren unmöglich an sein eigenes Darlehen zu gelangen, denn den Anspruch, von der Bank das Geld aus dem Darlehen zu verlangen, hat ja inzwischen DFH Haus. Deshalb müssen hohe Bereitstellungszinsen gezahlt werden, wenn die Darlehenssumme wegen Mängeln oder Bauverzuges noch nicht abgerufen werden können und auch für den Fall einer Kündigung hat der Bauherr mangels Geldes meist keine Möglichkeit, ein anderes Unternehmen mit der Mängelbeseitigung oder dem Weiterbau zu beauftragen. (Ein weiteres Darlehen wird er in der Regel nicht bekommen) Das Ergebnis kann dann ein Baustopp über die Dauer des Rechtsstreits sein, welcher sich Jahre hinziehen kann.

„Vor einem solchen sofortigen Zugriff auf die Sicherheit […] muss der (private) Bauherr geschützt werden.“

Dies entschied das OLG Koblenz bereits im März 2017, weshalb es eine Unterlassungsverpflichtung gegen die DFH Haus GmbH hinsichtlich dieser oder inhaltsgleicher Klauseln verhängte. Der Bundesgerichtshof hat dies im Jahr 2020 bestätigt. Leider hält sich die DFH Haus GmbH nicht an das Urteil sondern hält es für richtig, das Urteil zu umgehen!

Umgehungsversuch der DFH Haus GmbH

Anstatt der untersagten Klauseln verlangte die DFH Haus nun eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft über 20 Prozent des Gesamtwerklohns von den Bauherren. Nach Vertragsschluss eröffnete DFH Haus eben diesen jedoch die Möglichkeit ersatzweise 😉 für die Bankbürgschaft eine Zusatzvereinbarung zum Vertrag abzuschließen. Diese hatte jedoch wieder die Abtretung des Darlehensauszahlungsanspruchs zum Inhalt.

Eine Entscheidung zu Gunsten der Verbraucher

Diesbezüglich stellte das OLG Koblenz am 5.1.2022 fest, dass DFH Haus mit diesem Vorgehen eine Klausel verwendet hat, die inhaltsgleich zu der bereits untersagten Klausel ist. Und dies ist auch sachgerecht. Denn die Bauherren denken häufig, dass es für sie mit einem größeren Aufwand verbunden ist, eine Bankbürgschaft abzuschließen. Und da man sich während des Bauens ohnehin um so viele Dinge kümmern muss, entscheiden sich viele Bauherren für den aus ihrer Sicht vermeintlich leichteren Weg der Abtretung.

So laufen Bauherren in die Abtretungsfalle

Viel zu spät bemerken die Bauherren dann, dass sie sich besser nicht auf diesen unmoralischen Deal eingelassen hätten. Der Zugriff auf das Geld ist vergeben. Die DFH lacht sich ins Fäustchen.

Im Ergebnis wurde DFH Haus zur Zahlung eines Ordnungsgeldes in Höhe von 10.000€ pro Verstoß verurteilt, wobei sich insgesamt sechs Verstöße nachgewiesen werden konnte. Demnach betrug das Ordnungsgeld insgesamt 60.000€.

Viele Bauherren in Deutschland sind von der Unwirksamkeit der Abtretungsklausel betroffen!

Der Bauherrenschutzbund wird nun weitere Verstöße prüfen und gegebenenfalls gegen die DFH Haus vorgehen. Sie sind unsicher, ob bei Ihrem Vertrag ein Verstoß vorliegt? Gern leiten wir Ihr Anliegen an den BSB weiter. Schreiben Sie mir bitte eine E-Mail.

Unwirksamkeit der Abtretungsklauseln

Alle betroffenen Bauherren können sich nun nachträglich auf die Unwirksamkeit der Abtretungsklausel berufen. Dies führt im Übrigen auch nicht dazu, dass DFH Haus die Bankbürgschaft verlangen kann, denn DFH Haus kann sich nicht zu ihren eigenen Gunsten auf die Unwirksamkeit der Klauseln berufen.

Gut zu wissen: Ihr Bauvertrag ist nicht immer in Stein gemeißelt

Ist der Vertrag unterschrieben sind grundsätzlich beide Parteien an diesen gebunden. Dennoch kann in bestimmten Fällen eine Vertragsanpassung vorgenommen werden.

Diese Möglichkeit besteht vor allem bei Verbraucherbauverträgen, denn hierbei unterliegt der Unternehmer (z.B. DFH Haus) besonderen gesetzlichen Restriktionen zum Schutz der Verbraucher (vorliegend dann die Bauherren). Insbesondere stehen dem Verbraucher weitreichende Rücktrittsrechte zu. Aber auch einzelne Vereinbarungen können unwirksam sein.

Wird der Bauherr durch AGB in rechtswidriger Weise unangemessen benachteiligt, sind die entsprechenden Klauseln unwirksam.

Ändern sich nachträglich besondere Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, ist eine Vertragsanpassung oder –auflösung möglich.

Letztlich ist auch ein sittenwidriger Vertrag (z.B. aufgrund von Wucher) nichtig.

Wie Sie sehen gibt es auch noch nach Vertragsschluss zahlreiche Möglichkeiten etwas zu unternehmen. Eine Vertragsprüfung lohnt sich auch in diesem Falle.

Fordern Sie deshalb jederzeit bei mir Ihre unverbindliche und kostenfreie Ersteinschätzung ihres Bauvertrages an.

Noch vor Ihrem Bauvertrag steht: Ihre eigene Vorbereitung auf Ihr großes Bauprojekt. Ich empfehle Ihnen deshalb auch meinen Selbstlernkurs Bauherrenführerschein der Sie bei Ihrem Bauvorhaben auf den richtigen Weg bringt und Sie vor unausgewogenen Verträgen, Ärger, Mehrkosten, Verzug und Mängeln auf Ihrer Baustelle schützt: