Doch was sagt der Bebauungsplan genau aus? Er regelt:

• die Art und das Maß der baulichen Nutzung, 
• die maximal bebaubare Fläche,
• die Abstandsflächen,
• die Anzahl der Geschosse,
• die Fassaden und Einfriedungen und, und, und.

Flachdachvilla im Bauhausstil oder ein Haus mit Satteldach, großen Glasflächen und Dachüberstand? Ein- oder zweistöckig? Die Vorstellungen von Ihrem Traumhaus sind sicherlich sehr unterschiedlich. Welche Variante sich auf Ihrem Grundstück verwirklichen lässt, regelt der Bebauungsplan, der die Bauherr:innen mit ihren Vorstellungen und Wünschen nicht selten in ihre Grenzen verweist. Umso wichtiger ist es, den Bebauungsplan zu kennen (da weiß man dann auch von vorneherein was der Nachbar darf :-)) bevor man das Grundstück kauft.  

Häufig habe die Kommunen sogar eine Gestaltungssatzung, die vorgibt, wie die Fassadenfarbe, die Ziegel oder Dachformen ausgebildet sein müssen. Für viele Bauherrinnen und Bauherren ist es jedoch nicht leicht, den Umfang des Bebauungsplans zu erfassen. Schließlich sind die meisten Baulaien. Daher haben viele Kommunen zwischenzeitlich sogenannte verbraucherfreundliche „Baufibeln“ entwickelt, die den Bauherr:innen anschaulich erklären, was und wie gebaut werden darf. Hierin sind dann die Baukörper, die Dachformen, die Dachüberstände und vieles Mehr genau erklärt.

Die Bauvoranfrage

Falls Sie ein Grundstück haben, das in einem Gebiet ohne Bebauungsplan liegt, muss sich das Bauvorhaben gemäß § 34 Baugesetzbuch in die Umgebungsbebauung einfügen und deshalb sollten Sie hier vorsichtshalber eine Bauvoranfrage einreichen, um keine bösen Überraschungen zu erleben, denn es ist zunächst einmal sehr wichtig zu wissen, was Sie auf Ihrem Grundstück realisieren können.

Vor einiger Zeit hatte ich eine Bauherrin in der Beratung, die einen Bauvertrag mit einem Haushersteller beenden musste, obwohl dieses Unternehmen Traumhäuser baut. Sie hatte den Bauvertrag im Musterhauspark unterschrieben und ging davon aus, dass sie auf ihrem Grundstück bauen kann, was sie will. Es wurde leider zu spät bemerkt, dass die geplanten Glasfassaden, die Dachüberstände und die Dachform auf dem Grundstück nicht genehmigt werden würde. Sie hatte Glück, dass das Bauunternehmen sie ohne Strafzahlung aus dem Vertrag entlassen hat, normalerweise wären 5 % der Auftragssumme fällig gewesen. Eine Freundin hatte die Bauherrin auf das Problem hingewiesen. Sie war als Absolventin des Bauherrenführerscheins darüber informiert und konnte das so wichtige Wissen an ihre Freundin weitergeben. Hier zeigt sich mal wieder, wie wichtig es ist, sich über das Traumprojekt Hausbau umfassend zu informieren. 

Unser Tipp zum Bebauungsplan:

Fragen Sie bei Ihrer Baubehörde nach der Baufibel. Ob ein Bebauungsplan und somit eine Baufibel existiert, kann im zuständigen Amt vor Ort erfragt oder teils auch online recherchiert werden.  

Doch nun die Frage: Warum ist der Bebauungsplan so wichtig?

Der Bebauungsplan zeigt die Vorgaben, die von den Gemeinden zur Bebauung von Grundstücken festgelegt wurde. 

Hier werden die Geschosshöhen, Firsthöhen, die Art und das Maß der Bebauung festgelegt auch, in welcher Farbedie Gebäude außen gestrichen werden dürfen, die Richtung und Farben der Dächer,…all das wird im Bebauungsplan geregelt.

Es können auch Vorgaben zur Dachform und Bauweise gefordert werden, um den von der Stadt oder Gemeinde gewünschten Charakter des Ortes zu erhalten. Nicht in jedem Bebauungsplan sind zum Beispiel farbige (etwa blaue) Dachziegel erlaubt.

>>Wichtig dabei zu wissen: Die Kommune hat immer die Planungshoheit.

 Viele Begriffe im Bebauungsplan sind für einen Laien schwer zu verstehen, daher empfehlen wir Ihnen,  frühzeitig eine:n Expert:in zu Rate zu ziehen, der Ihnen den Bebauungsplan erklärt und „übersetzt“.

Es gibt so viele wichtige Dinge beim Bebauungsplan zu beachten! Ihn nicht zu kennen und ihm keine Beachtung zu schenken wäre ein großer Fehler, denn Sie riskieren dadurch Bauverzug und Mehrkosten.

Denken Sie bereits vor Baubeginn in der Planungsphase daran, sich ausführlich zu informieren und schlau zu machen. Sie sollten verstehen, was der Bebauungsplan für Ihr Grundstück vorsieht, damit Sie während der Bauphase Ihres Eigenheimprojektes keine Überraschungen erleben.

Der Planvorgabeberechtigte

Wenn klar ist, wie gebaut werden kann, benötigen Sie für Ihre Baugenehmigung einen sogenannten „Planvorgabeberechtigten“. 

Die Genehmigungsplanung übernimmt in der Regel ein:e Architekt:in oder aber die Planungsabteilung eines Generalübernehmers, der neben der Bauleistung auch die Planung erbringen will.

Hat der Architekt den Bauantrag eingereicht und wird die Genehmigung erteilt,  bedeutet das jedoch nicht ohne weiteres, dass der Entwurf mangelfrei ist. Auch hier ist der BBQ wieder gefragt.

Im Rahmen einer Teilnahme an unserem Online-Kurs Bauherrenführerschein vermitteln wir Ihnen einen baubegleitenden Qualitätskontrolleur in Ihrem Postleitzahlengebiet.

Das schuldet der Architekt Ihnen:

Der Architekt schuldet einen Entwurf, der zu einer dauerhaften Baugenehmigung führt.

Vorsicht: Nichts ist sicher

Eine erteilte Genehmigung kann von der Behörde nachträglich wieder zurückgenommen werden, wenn sich die Planung nach erneuter Prüfung als (doch) nicht genehmigungsfähig erweist.

Das ist dann der Fall, wenn sich zum Beispiel Ihr Nachbar über die Baugenehmigung beschwert und die Behörde ihm Recht gibt. Dann kann die Genehmigung  wegen fehlender Genehmigungsfähigkeit zurückgenommen werden. Dieses Risiko ist besonders hoch, wenn im sogenannten „Freistellungsverfahren“ agiert wird.

Andererseits kann es vorkommen, dass eine eigentlich genehmigungsfähige Planung von der Baugenehmigungsbehörde rechtswidrig nicht genehmigt wird. Dann müssen Sie als Bauherr:in, mit Hilfe eines im Baurecht versierten Anwaltes, Widerspruch gegen die Verweigerung der Baugenehmigungeinlegen.

Fazit: Den Bebauungsplan kennen, lesen, verstehen und umsetzen:

Ein Bebauungsplan, auch als verbindlicher Bauleitplan bezeichnet, enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Er regelt die mögliche Bebauung von  allen parzellierten Grundstücken sowie die Nutzung der freizuhaltenden Flächen. Bebauungspläne werden auch mit  „B-Pläne“ abgekürzt.

Der B-Plan legt fest, welche Flächennutzungen zulässig sind. Die Aufstellung erfolgt in der Regel für ein Stück des Gemeindegebietes, wie zum Beispiel für einen Stadtteil.

Im Allgemeinen bestehen Bebauungspläne aus zwei Teilen: Im Teil A des Bebauungsplanes ist die Planzeichnungenthalten, im Teil B steht der eigentliche Text. Der textliche Planteil ist mit einer Begründung ersehen. Darüber hinaus gibt es mit der beigefügten Erläuterung zwar keinen weiteren Satzungsteil, sie ist aber für das Verfahren unabdingbar. In dieser Erläuterung sind Ziele und Zwecke der Planung näher dargelegt und in der Begründung erläutert. Ein Teil der Begründung umfasst den Umweltbericht.

Die verwendeten Planzeichen verdeutlichen die Planzeichnung und sind normiert, damit eine allgemeine Lesbarkeitgewährleistet ist. Die Festsetzungen in Textform basieren auf den Grundlagen des Baugesetzbuchs (BauGB) und sind ebenfalls größtenteils normiert. Die Planzeichnung wird in der Regel im Maßstab 1:500 gefertigt. Bei größeren Planungen sind Maßstäbe bis zu 1:1000 möglich. Grundsätzlich sind angrenzende Flurstücke auf der amtlichen Flurkarte kenntlich zu machen. Das Plangebiet muss eindeutig abgegrenzt sein.

Wer die Funktion sowie die Bedeutung eines Bebauungsplans verstehen möchte, muss wissen, dass in Deutschland eine Bebauung nur angesichts eines planmäßigen Konzepts erfolgen kann und darf. Natürlich gibt es ferner noch planersetzende Regelungen für diese Bereiche, welche von den Gemeinden noch nicht eingeplant sind. Diese Bereiche werden in Innen- und Außenbereich unterschieden.

Welchen Sinn und Zweck hat eine Bebauungsplanung überhaupt?

Die Bebauungsplanung liegt in der Entscheidungsgewalt der Stadt oder Gemeinde. Entsprechend des BauGB und der jeweiligen Landesbauordnung werden die städtebaulichen Entwicklungssteuerungen in rechtsverbindlichen Satzungen, den Bebauungsplänen, beschlossen. Wenn das Bauvorhaben für den Innenbereich ohne Probleme nach § 34 BauGB abläuft (s.o.= das Bauvorhaben „fügt sich ein“), ist kein B-Plan notwendig. Andererseits spielt der B-Plan eine wichtige Rolle, um bestimmte Entwicklungen lenken zu können. Erweiterungen im Außenbereich können nur im Bebauungsplanverfahren umgesetzt werden. Der B-Plan muss aus einem Flächennutzungsplan sowie aus einem vorbereiteten Bauleitplan des gesamten Gemeindegebiets bestehen.

Aspekte der Bauplanung sind:

• eine effektive Entwicklung
• Anforderungen an soziale, wirtschaftliche und umweltschützende Faktoren
• die Verantwortung für nachfolgende Generationen
• eine menschenwürdige Umwelt
• das Allgemeinwohl, dem die sozialgerechte Bodenordnung dient
• natürliche Lebensgrundlagen schützen und weiterentwickeln
• der Klimaschutz
• die baukulturelle Erhaltung und Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes
• die städtebauliche Gestaltung
• Wirtschaftsbelange
• Umweltschutzbelange
• Verkehrsbelange
• Denkmalschutz
• kulturelle und soziale Bedürfnisse
• Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Die bauliche Nutzung, welche ist möglich?

• reines Wohngebiet
• Kleinsiedlungsgebiet
• allgemeines Wohngebiet
• besonderes Wohngebiet
• Dorfgebiet
• Mischgebiet
• Gewerbegebiet
• Kerngebiet
• Industriegebiete
• Sondergebiet

Für alle, die sich tiefer in die Begrifflichkeiten einarbeiten möchten, sind hier die gängigen Abkürzungen aufgeführt.

Wichtige Begriffe: (GE, MI,GZ,GRZ,GFZ usw.)

In der BauNVO sind unterschiedliche bauliche Nutzungsarten näher beschrieben. Die wichtigsten sind allgemeine und reine Wohngebiete, Misch- und Gewerbegebiete.

Die zulässige Geschossanzahl (GZ)

Die Geschosszahl ist im B-Plan meistens durch römische Ziffern dargestellt. Dadurch gibt es einen Überblick, wie viele Vollgeschosse zulässig sind. Wenn die Ziffer umkreist ist wird angezeigt, wie viele Vollgeschosse gebaut werden müssen.

Grundflächenzahl (GRZ)

Die GRZ ist die zulässige Grundstücksfläche, welche nach der BauNVO bebaut werden darf. Mit der Geschossflächenzahl und der Grundflächenzahl ergibt sich das zulässige Bauvolumen für das Grundstück. Dieser Wert ist festgesetzt.

Geschossenflächenzahl (GFZ)

Die GFZ gibt das maximale Verhältnis zwischen der Gesamtfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche an. Die Fragen nach der Verteilung der Geschossflächen, Höhe und Breite bleiben zunächst offen. Kellerräume werden nicht in diese Berechnung einbezogen; das Dachgeschoss wird nur herangezogen, wenn es voll ausgebaut ist.

Dachform und -gestaltung

Im Bebauungsplan sind die zulässigen Dachformen und – neigungen festgelegt. Wenn beispielsweise die Rede von „GD 30-45°“ ist, ist eine Dachneigung zwischen 30° und 45° zulässig.

Erlaubte Haustypen

Nicht jeder Haustyp darf auf einem entsprechenden Grundstück errichtet werden. Im B-Plan gibt es dazu wichtige Vorgaben. In einer offenen Bauweise sind Hausgruppen oder Häuser zulässig, die eine Länge bis 50 m haben.

Traufhöhe

Oftmals ist die maximale Traufhöhe von 4,50 m festgesetzt.

Firsthöhe

Häufig ist die Firsthöhe ebenfalls ein Maximalwert und im B-Plan mit bis zu 9,00 m festgesetzt.

Überbaubare Grundstücksfläche

Mit den überbaubaren Grundstücksflächen sind Baufenster gemeint, auf denen ein Gebäude errichtet werden darf. Die Begrenzungen werden mit rot gestrichelten Baulinien oder blau gestrichelten Baugrenzen gekennzeichnet. Wenn keine Festsetzung im B-Plan erfolgt ist, werden auf überbaubaren Grundstücksflächen Nebengebäude (Garagen, etc.) zugelassen. Je nach Bundesland sind weitere Festsetzungen möglich und müssen eingehalten werden. Es ist immer wichtig, den Textteil im B-Plan genau zu lesen.

Ausnahmegenehmigung

Das Baugesetzbuch (BauGB) sieht Ausnahmen vor, mit denen auf spezifische Voraussetzungen oder Probleme in einem bestimmten Baugebiet eingegangen werden kann. Diese Änderungen sind jedoch an Bedingungen geknüpft.

In § 31 Abs. 1 BauGB wird darauf hingewiesen, dass in einem Bebauungsplan Ausnahmen zugelassen werden können, die dort „nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind“. Danach dürfen die Grundzüge dieser Planung nicht betroffen und die Änderung muss unter der Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.

Darüber hinaus muss mindestens eines dieser Kriterien erfüllt sein:

Die Befreiung muss aus Gründen des Allgemeinwohls erforderlich, städtebaulich vertretbar und darf nicht zu einer offensichtlichen Härte führen.

Aus dieser Darstellung kann man entnehmen, dass es schwer vorauszusagen ist, ob eine Ausnahmegenehmigung möglich ist. In vielen Fällen ist sie an einen umfangreichen und langjährigen Gerichtsprozess gekoppelt. Dass Sie dafür keine Zeit haben, liegt auf der Hand.