Keine Seltenheit ist, dass die “schwarzen Schafe unter den Bauunternehmen” mit der Unwissenheit der Bauherren kalkulieren. 

Deshalb möchte ich Ihnen mit diesem Bautipp rund um das Baugrundgutachten wichtige Informationen geben, die Sie vor Ihrer Vertragsunterzeichnung kennen sollten, damit Sie vor Baukrisen und Bauablaufstörungen geschützt sind. Lesen Sie in diesem Blogbeitrag deshalb:

• Welche Bodenbeschaffenheit wird in Muster-Bauverträgen vorausgesetzt?
• Was ist das Baugrundrisiko und wer trägt es?
• Baugrundgutachten als “Baustoff”? Was bedeutet das?
• Darum ist die vertragliche Regelung zum Baugrund vor Vertragsunterschrift so wichtig
• Wie teuer ist ein Bodengutachten?
• Wer führt ein Baugrundgutachten durch?

Muster-Bauverträge setzen einen optimalen Boden auf ebenem Grundstück voraus.

In den Muster-Bauverträgen wird in der Regel der optimale Boden auf ebenem Grundstück vorausgesetzt. Die AGB werden meist so formuliert, dass versteckt die Tür für Nachträge geöffnet wird, sollte sich später herausstellen, dass der Boden nicht optimal ist.

Aber: Sind Sie als Bauherr immer für den schlechten Boden und die Folgen verantwortlich?

In der Baupraxis hält sich das Märchen von “dem Baugrundrisiko” als immer vom Bauherren zu tragendes Risiko. Im Klartext würde das bedeutet, dass Sie als Auftraggeber das Baugrundrisiko tragen.

Das liegt in der Regel daran, dass eine derartige Risikozuweisung einfach erscheint, wenn der Bauherr nicht nur das Bauvorhaben in Auftrag gegeben hat, sondern das Baugrundgutachten, quasi als „Baustoff“ zur Verfügung stellt.

Wer also soll für den Baugrund verantwortlich sein, wenn nicht Sie, der Bauherr?

Früher wurde dies in der Rechtsprechung durchaus auch so gesehen. Vor Gericht geht es aber nicht darum, was der Bauunternehmer annimmt.

Wichtig ist, wie immer, welche Regelungen der Vertrag oder das Gesetz für das Baugrundproblem vorsieht.

Grundsätzlich gilt:

Ist der Baugrund anders, als im Vertrag beschrieben, trägt – sofern nichts anderes wirksam (dazu KG, IBR 2012, 695) vertraglich vereinbart wurde – der Bauherr die damit verbundenen terminlichen und finanziellen Risiken. 

(BGH, IBR 2013, 328; IBR 2009, 630; OLG Celle, IBR 2014, 330).

Darum ist es so wichtig, dass Sie diese vertragliche Regelung vor Unterzeichnung Ihres Bauvertrages beachten und kennen. Das kann ich nicht oft genug sagen und erachte das als eine der wichtigsten Handlungen vor Ihrer Vertragsunterzeichnung!

Anders kann es aussehen, wenn:

Der Baugrund – etwa aufgrund eines nicht erkannten und auch nicht erkennbaren Mangels anders als erwartetreagiert. Kommt es nämlich dadurch zu Beschädigungen oder sogar zu einer vollständigen Zerstörung des Bauwerks, treffen den Bauunternehmer – wiederum vorbehaltlich abweichender vertraglicher Bestimmungen, – die damit auftretenden Nachteile, das gilt auf jeden Fall vor der Abnahme.

(vgl. OLG München, IBR 2015, 345; siehe auch BGH, IBR 2016, 325).

Es gibt kein “Baugrundrisiko”, so die Münchner Richter. Die Entscheidungsleitsätze lauten:

1. Die Auffassung, der Baugrund sei vom Auftraggeber gestellter Baustoff, für dessen Beschaffenheit stets der Auftraggeber einzustehen habe, ist unzutreffend.
2. Auch wenn es um Bauverträge geht, deren Durchführung und Erfüllung von möglicherweise ungeklärten Bodenverhältnissen abhängen, sind die Hauptpflichten aus dem geschlossenen Werkvertrag entscheidend und somit vorrangig zu bestimmen.
3. Ein spezifisches Baugrundrisiko, das bedeuten würde, dass der Auftraggeber für dessen wie auch immer geartete Verwirklichung stets einzustehen hätte, gibt es nicht.

OLG München, Urteil vom 10.12.2013 – 28 U 732/11 Bau; BGH, Beschluss vom 23.04.2015 – VII ZR 49/14 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Das OLG Düsseldorf sieht das ähnlich:

„..Der Auftragnehmer wird von seiner Einstandspflicht für eine fehlerhafte Ausführung einer Schottertragschicht, die zu Setzungen geführt hat, nicht deshalb befreit, weil eine (den Beteiligten nicht bekannte) weitere Ursache im tieferen Untergrund die aufgetretenen Setzungserscheinungen begünstigt haben kann.

Eine solche weitere Ursache führt jedenfalls hier auch nicht deshalb zu einer Mithaftung des Auftraggebers, weil es sich bei einem nicht erkennbaren Baugrundrisiko um seinen Risikobereich und damit seine Verantwortung handeln könnte…“

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2019 – 21 U 118/16

Aus diesen Entscheidungen wird erneut klar, wie wichtig das Bodengutachten und die vertragliche Einbindung des Bodengutachtens in Ihren Bauvertrag ist. Stellen Sie hier die Weichen von Anfang an richtig.

Ein unabhängiges Baugrundgutachten senkt das Baugrundrisiko erheblich

Durch ein Bodengutachten können Sie das Baugrundrisiko senken und damit Schäden an Ihrem neuen Eigenheim sowie unnötige Mehrkosten verhindern.

So lassen Sie durch ein Baugrundgutachten die:

• Tragfähigkeit des Bodens auf dem konkreten Baugrundstück,
• seinen geologischen Aufbau und
• die Grundwasserverhältnisse

feststellen.

Verlassen Sie sich bitte nicht auf das Gutachten der Stadt oder Gemeinde.

Es ist wichtig, für sein eigenes Grundstück ein Bodengutachten einzuholen und sich nicht auf das Gutachten der Stadt oder Gemeinde für die Erschließungsmaßnahmen zu verlassen. Diese Bodengutachten sind zu ungenau.

Genauso wenig sollten Sie sich nicht auf das Bodengutachten Ihres direkten Nachbars berufen. Der Baugrund kann wenige Meter weiter schon eine ganz andere Beschaffenheit aufweisen und zu einer anderen Gründungsempfehlungführen.

Auch archäologische Funde und giftige Altlasten werden durch das Bodengutachten ermittelt. Das ist für Sie von Bedeutung, wenn Sie auf einem Grundstück mit einem Altbestand bauen möchten und auf dem zum Beispiel eine Fabrik oder eine Tankstelle war. Diese Grundstücke sind zwar oft günstig aber besonders kostenträchtig, denn in der Regel müssen die Böden ausgetauscht werden, bevor auf diesem Grundstück gebaut werden kann.

Die Kosten für ein Bodengutachten

Die Kosten für Ihr Bodengutachten richten sich nach zwei Faktoren:

1. Der Bodenbeschaffenheit
2. Dem Aufwand zur Durchführung.

Sie liegen deshalb zwischen zirka 900 und 2.000 Euro.

Unser Tipp: Holen Sie rechtzeitig ein Angebot von Geotechnikern in Ihrer Nähe ein und kalkulieren Sie diese Kosten unbedingt in Ihre Baunebenkosten ein.