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Bebau­ungs­plan — Vor dem Bau­an­trag infor­mie­ren

Dass man ein Bau­vor­ha­ben vor Bau­be­ginn geneh­mi­gen las­sen muss, ist wohl jedem Bau­her­ren klar. Immer wie­der kommt es aber zu Über­ra­schun­gen, Mehr­kos­ten und Zeit­ver­zug, wenn der Bau­herr sich mit die­ser -so wich­ti­gen- Phase nicht mit der gehö­ri­gen Inten­si­tät befasst.

Wich­tig ist zunächst, dass der Bau­herr weiß, was er auf sei­nem Grund­stück über­haupt bauen kann. Hierzu haben die Städte und Gemein­den in der Regel einen Bebau­ungs­plan erstel­len las­sen, an des­sen Vor­ga­ben sich der Bau­herr zu hal­ten hat.

Für viele Bau­her­ren ist es nicht leicht, als Laie den Umfang des Bebau­ungs­plans zu erfas­sen. Daher haben viele Kom­mu­nen zwi­schen­zeit­lich ver­brau­cher­freund­li­che „Bau­fi­beln“ ent­wi­ckelt, die dem Bau­her­ren anschau­lich erklärt, was und wie gebaut wer­den darf. Hier sind die Bau­kör­per, die Dach­for­men, die Dach­über­stände und vie­les Mehr genau erklärt.

Daher unser TIPP zum Bebau­ungs­plan:

Fra­gen Sie bei Ihrer Bau­be­hörde nach der Bau­fi­bel. Ob ein Bebau­ungs­plan und somit eine Bau­fi­bel exis­tiert, kann im zustän­di­gen Amt vor Ort erfragt oder teils auch online recher­chiert wer­den. Doch nun die Frage: Warum ist der Bebau­ungs­plan so wich­tig?

Im Bebau­ungs­plan wird gere­gelt, wie gebaut wer­den darf.

Der Bebau­ungs­plan zeigt die Vor­ga­ben, die von den Gemein­den zur Bebau­ung von Grund­stü­cken fest­ge­legt wurde. Hier wer­den die Geschoss­hö­hen, die First­hö­hen, die Art und das Maß der Bebau­ung und zum Bei­spiel auch fest­ge­legt, in wel­cher Farbe die Gebäude außen gestri­chen wer­den dür­fen.  Es kön­nen auch Vor­ga­ben zur Dach­form, Bau­weise gefor­dert wer­den, um den von der Stadt oder Gemeinde gewünsch­ten Cha­rak­ter des Ortes zu erhal­ten. Die Kom­mune hat immer die Pla­nungs­ho­heit.

Der Bebau­ungs­plan wird von der Kom­mune auf Basis des Flä­chen­nut­zungs­pla­nes erstellt.

Die Inhalte des Bebau­ungs­pla­nes hat übli­cher­weise Rege­lun­gen zur Bau­weise und den Haus­ty­pen, so sind in eini­gen Bau­ge­bie­ten zum Bei­spiel keine Gara­gen, son­dern nur Car­ports erlaubt. Der Bebau­ungs­plan regelt aber auch die Dach­form und sogar die Farbe und die Rich­tung des Daches. Nicht in jedem Bebau­ungs­plan sind zum Bei­spiel far­bige (etwa blaue) Zie­gel erlaubt.

Viele Begriffe im Bebau­ungs­plan sind für einen Laien schwer zu ver­ste­hen, daher muss der Bebau­ungs­plan mit einem Exper­ten bespro­chen wer­den, der genau erklärt, was eine First­höhe oder Trauf­höhe ist und die Dach­nei­gun­gen, abhän­gig von der Dach­form ein­schät­zen kann. Häu­fig sind auch nicht alle Dach­for­men erlaubt und hier gibt es viele, wie zum Bei­spiel das Flach­dach (FD), Pult­dach (PD), Sat­tel­dach (SD), Walm­dach (WD), Krüp­pel­walm­dach (KWD), Zelt­dach (ZD), Ton­nen­dach (TD), um die wich­tigs­ten Dach­for­men zu nen­nen.

Auch die Abstands­flä­chen und die Nut­zungs­art muss genau geprüft wer­den. Bei der Art und dem Maß der bau­li­chen Nut­zung gibt es auch noch die für viele Laien schwer ver­ständ­li­chen Bezeich­nun­gen GRZ und GFZ. Hier eine kurze Erklä­rung dazu:

Die Art der bau­li­chen Nut­zung wird über die Grund­flä­chen­zahl (GRZ) fest­ge­legt, die angibt, wie groß die bebaute Flä­che sein darf. So bedeu­tet eine GRZ von 0,4 bei­spiels­weise, dass die Grund­flä­che eines Hau­ses auf einem 500 qm gro­ßen Grund­stück maxi­mal 200 qm groß ein darf.

Die Geschoss­flä­chen­zahl (GFZ) gibt vor, wie viel Geschosse errich­tet wer­den dür­fen. Sie ergibt sich aus der Grund­stücks­größe, mul­ti­pli­ziert mit der GFZ. Beträgt diese bei­spiels­weise 1,2 und ist das Grund­stück 500 qm groß, liegt die zuläs­sige Flä­che bei 600 Qua­drat­me­tern. Dar­aus kann man dann die zuläs­sige Anzahl der Geschosse ablei­ten: Zum Bei­spiel: mit 500 qm Grund­stück und einer GRZ von 0,4 ergibt sich, dass drei Voll­ge­schosse gebaut wer­den dür­fen.

Das klingt sehr kom­plex und schwie­rig und ist auch so. Daher ist ein tech­ni­scher Bera­ter VOR Unter­zeich­nung eines Bau­ver­tra­ges so wich­tig, denn zum Bei­spiel ein Haus mit hohem Dach­über­stand kann nicht in jedem Bau­ge­biet gebaut wer­den.

Letzt­lich müs­sen auch noch die Bau­gren­zen, Bau­li­nien und das Bau­fens­ter ein­ge­hal­ten wer­den, damit es kei­nen Ärger mit dem Nach­barn gibt.

Die Bau­glück GmbH ver­mit­telt die rich­ti­gen Exper­ten für diese Fra­gen zum Bebau­ungs­plan. Sie sind die Über­set­zer der Grund­la­gen Ihres Bau­vor­ha­bens. Ohne sie geht es nicht!

Ein Bebau­ungs­plan setzt sich aus meh­re­ren Tei­len zusam­men

Aus den Plä­nen und einem Text, der genau beschreibt, was zuläs­sig ist. So kann ein Bebau­ungs­plan aus­se­hen: