Justitia hat gesprochen. 18 Klauseln eines Bauvertrages für unwirksam erklärt.

Das OLG Frankfurt hat entschieden: Urteil vom 28.10.2020 – 29 U 146/19.
Es freut mich sehr, dass die Gerichte immer mehr auf die Rechte der Verbraucher schauen. Demnach sind zahlreiche Klauseln nach dem neuem Bauvertragsrecht unwirksam. Am 28. November 2020 hat das Oberlandesgericht Frankfurt ganze 18 (!!!) Klauseln eines Bauvertrages, der unzählige Bauherren zur Unterzeichnung vorgelegt wurde, für unwirksam erklärt.

Bereits die Vorinstanz hatte 11 Klauseln beanstandet, das Oberlandesgericht hielt darauf in 2. Instanz sogar 18 Klauseln für unwirksam.
Die Revision vor dem Bundesgerichtshof wurde zwar zugelassen, die Erfolgsaussichten in der 3. Instanz sind jedoch aufgrund der Rechtsprechung des BGH vom März 2020 als gering einzustufen.

Traurige Realität: Nach wie vor sind 90 Prozent der Bauverträge, die Bauherren vorgelegt werden, NICHT unterschriftsreif, da sie die Bauherren in ihren Rechten unrechtmäßig einschränken.

In diesem Blogbeitrag erkläre ich Ihnen rechtssicher, welche Klauseln das Gericht angegriffen hat. Ich kann hier nur einige herausheben. Eine vollständige Urteilsbesprechung wird Live bei Facebook erfolgen.

Geklagt hatte ein gemeinnütziger Verein, der sich für den Verbraucherschutz im Bauwesen einsetzt. Denn nur diese Vereine haben das Recht solche Klagen zu erheben.
Die Beklagte ist ein Bauunternehmen, die schlüsselfertige Häuser für Verbraucher erstellt. Das Bauunternehmen verwendet einen Mustervertrag für eine Vielzahl von Fällen und nennt diesen „Planungs- und Bauvertrag“. Diesen Vertrag greift die Klage an. Hier ist das Ergebnis:
Schon die Vorinstanz, das Landgericht, hat der Klage hinsichtlich von 11 Klauseln stattgegeben. Gegen das Urteil des Landgerichts haben sowohl Kläger als auch die Beklagte Berufung eingelegt. In der Berufung hat die Klägerin weiteren Erfolg und die Berufung der Bauunternehmerin wird zurückgewiesen.

Folgende Klauseln des Bauvertrages hält das OLG Frankfurt für unwirksam:

Klausel zur Annahme üblicher Grundstücksgegebenheiten unwirksam.
Das OLG untersagte der Beklagten die Verwendung einer Klausel, wonach die Parteien davon ausgehen, dass „keine unüblichen Grundstücksgegebenheiten bestehen“. Diese Klausel sei, so das OLG, „für einen durchschnittlichen Verbraucher unverständlich und somit intransparent. Dem Kunden sei vollkommen unklar, wann ein Grundstück noch üblich und wann es unüblich beschaffen sei.“ „Es gibt kein ‚Baugrundstück von der Stange'“, so das Oberlandesgericht Frankfurt.

Klausel über Nachtragsvereinbarung bei wesentlichen Änderungen unwirksam.
Ebenfalls unwirksam ist nach Ansicht des OLG die Bestimmung, wonach, „wenn der Auftraggeber statt der vorgelegten Ausführungsplanung wesentliche Änderungen fordert, die Vertragsparteien „verhandeln und eine entsprechende Nachtragsvereinbarung abschließen“.
Diese Klausel lasse, so der Senat, das neue Bauvertragsrechts außer Acht. Der Gesetzgeber hat im Jahr 2018 im Bauvertragsrecht verankert, dass den Bauherren ausdrücklich ein einseitiges Anordnungs- bzw. Änderungsrecht zugebilligt, wenn keine gütliche Einigung zwischen den Parteien zu Stande kommt. Mit der Klausel werde – zu Unrecht, so das OLG – der Eindruck erweckt, dass der Kunde unbedingt eine Nachtragsvereinbarung benötige. Das Gesetz sieht dies jedoch ausdrücklich nicht so.

Klausel zu Baufahrzeugen unwirksam.
Unwirksam sei zudem eine Klausel, wonach der Bauherr zusichern muss, dass das Grundstück „mit schweren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 Tonnen befahren werden kann“.
Diese Klausel ist in zahlreichen Bauverträgen vorhanden und betrifft daher eine Vielzahl von Bauherren.
Ein durchschnittlicher Verbraucher, so das OLG weiter, könne nicht beurteilen, ob sein Baugrundstück mit derartigen Baufahrzeugen befahren werden könne. Dies hänge von der Beschaffenheit seines Grundstücks insbesondere den Bodenverhältnissen ab sowie von der Beschaffenheit des Baufahrzeugs. Beides sei dem Kunden nicht bekannt. Genau deshalb ist ja die Einholung eines Bodengutachtens erforderlich.

Klausel über Fiktion der Abnahme unwirksam
Nicht wirksam ist nach Ansicht des Gerichts auch die Klausel, wonach das Bauwerk als abgenommen gilt, wenn eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde „und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat“.
Auch das ist gegen das Gesetz, denn, einerseits müssen die Baufirmen einen Verbraucher in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen. Andererseits ist nach dem Gesetz bereits dann nicht von einer Abnahme auszugehen, wenn der Besteller wegen eines Mangels – nicht mehrerer Mängel – die Abnahme verweigert hat.
Ob der Mangel wesentlich oder unwesentlich ist, spiele nach den gesetzlichen Regelungen ebenfalls keine Rolle.

Mein Fazit zum Urteil des OLG Frankfurt:
Wieder einmal zeigt sich, dass manche Baufirmen die gesetzlichen Vorgaben einfach übergehen, ignorieren und sich nach dem Motto: „Die Verbraucher verstehen ohnehin nix.“ über das Gesetz hinwegsetzen.
2020 ist ein Jahr des Wandels und der Änderungen. Bereits die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11.3.2020 (BGH, 11.03.2020 – VII ZR 64/17) zu Beginn des Jahres hat gezeigt, dass den schwarzen Schafen unter den Baufirmen nicht weiter Narrenfreiheit gewährt wird. Das Urteil des OLG Frankfurt bestätigt diese Tendenz. Darüber bin ich sehr froh.
Nur wenn wir alle aufmerksam sind und gegen diese unlauteren Mittel vorgehen, schaffen wir eine Verbesserung der Baukultur in Deutschland, die zu mehr Fairness und Nachhaltigkeit auf Deutschlands Baustellen führt. Deshalb biete ich Ihnen an, dass Sie mir Ihre Verträge zuschicken und ich diese an den Verein zur Abmahnung verbraucherfindlicher Klauseln weitergebe. Senden Sie mir diese bitte direkt in meine Rechtsanwaltkanzlei Reibold-Rolinger:
info@kanzlei-reibold-rolinger.de
Gemeinsam können wir es schaffen, das Leid vieler Bauherren zu verhindern.
Lassen Sie sich deshalb nicht länger mit diesen Floskeln verschaukeln und einschüchtern oder gar zu einer voreiligen Unterschrift hinreißen:
„Das ist ein MUSTERVERTRAG, den haben schon tausende von Bauherren geschrieben“.
„Diesen Vertrag kann man nicht ändern, der bleibt so“.
„Dieser Vertrag ist von unseren Fachleuten erstellt und entspricht dem Gesetz“.
In den allermeisten Fällen sind diese Aussagen ganz einfach nur unwahr!
Es wird Zeit, dass sich etwas ändert. Jede:r die/der baut, kann seinen Beitrag leisten.
>>Fortsetzung folgt. In einem unserer nächsten Blogbeiträge stellen wir Ihnen weitere unwirksamen Klauseln vor. Bleiben Sie dran, denn… es bleibt spannend!
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