VERTRÄGE SIND ZUM VERTRAGEN DA: Warum eine Vertragsprüfung unerlässlich ist
Die Basis eines jeden Hausbaus ist der zugrunde liegende Vertrag zwischen dem Unternehmer und dem Bauherrn. In diesem sind alle getroffenen Vereinbarungen schriftlich festgehalten, wie z.B. der Preis des Bauvorhabens, die entsprechenden Leistungen oder auch die Ausführungsfristen.
Nur das geschriebene Wort zählt.
Nur das, was im Vertrag schriftlich genannt ist, entfaltet eine Bindungswirkung für die Parteien und kann ggf. vor Gericht eingeklagt werden. Sind beispielsweise bestimmte Leistungen in der Bau- und Leistungsbeschreibung nicht enthalten, sind diese auch nicht Vertragsbestandteil. Das bedeutet man muss genau darauf achten, dass zum einen alle relevanten Punkte im Vertrag enthalten sind und zum anderen, dass der Vertrag keine problematischen Klauseln enthält, die den Bauherrn benachteiligen. Denn es gilt der Grundsatz „Verträge sind bindend“. Das heißt, dass das was im Vertrag vereinbart ist, auch so gilt. Benachteiligen bestimmte Klauseln den Bauherrn, sind diese trotzdem zunächst einmal Vertragsgegenstand und führen zur Unsicherheiten, auch wenn Sie angreifbar und verbraucherfeindlich sind.
Unternehmer versuchen natürlich mögliche Risiken auf die Bauherrn abzuwälzen. Gerade in der aktuellen Lage wird z.B. durch sogenannte „Corona-Klauseln“ oder „Preisgleitklauseln“ versucht, die Ausführungsfristen zu verlängern oder den vereinbarten Preis nachträglich noch zu erhöhen. Sind solche Klauseln Vertragsbestandteil geworden, steht der Bauherr dem Unternehmer vorerst komplett schutzlos gegenüber, denn dieser beliebig die Ausführungsfristen verändern oder den Preis erhöhen. Dass die Klauseln meist gegenüber Verbrauchern unwirksam sind, wissen die wenigsten.
Typische problematische Klauseln, die in vielen Verträgen verwendet werden sind folgende:
- 1. Änderungsklauseln
Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel eines Bauträgers für unwirksam erklärt, nachdem es dem Bauträger beliebig sein sollte, von den Angaben in der Baubeschreibung abzuweichen, sofern die Änderungen zu keiner Wertminderung führen oder die Gebrauchsfähigkeit nicht beeinträchtigen, solange die Änderungen dem Erwerber zumutbar sind, sie technisch notwendig sind oder auf behördlichen Auflagen beruhen. Eine solche Änderungsklausel ist unwirksam, weil sie zu unbestimmt ist, da mit baulichen Änderungen erhebliche Mehrkosten für den Erwerber entstehen können. Zumindest das Zumutbarkeitskriterium sollte klar definiert werden.
Dementsprechend könnte eine Formulierung wie folgt lauten:
„Einseitige Änderungen durch den AN sind zulässig, wenn sie baurechtlich oder technisch notwendig sind, sie die Güte, den Wert und die Gebrauchsfähigkeit des Objekts nicht min-dern und der AG den Abweichungen schriftlich zugestimmt hat. Der vereinbarte Festpreis ändert sich durch einseitige Änderungen seitens des AN nicht.“
- 2. Preisgleitklauseln
Vorsicht ist geboten bei sogenannten Lohn- und Stoffgleitklauseln. Mit diesen wird versucht den vereinbarten Preis nachträglich noch abzuändern. Steigen also die Lohn- oder Baumaterialkosten, erhöht sich der Preis um diesen Betrag. Gerade mit Blick auf die seit 2020 explodierten Baumaterialpreise aufgrund der Corona-Pandemie und des Ukrainekrieges, kann eine mögliche Preisanpassung extrem hoch ausfallen. Die weitere Entwicklung ist momentan völlig unvorhersehbar. Der Bauherr benötigt allerdings Sicherheit, da entsprechende Kostenanpassungen ggf. die finanziellen Möglichkeiten übersteigen können. Demgegenüber kann der Unternehmer die Baumaterialien bereits kurz nach Vertragsschluss einkaufen und so eine Kostensteigerung vermeiden. Wichtig zu wissen: Die meisten Preisgleitklauseln in Verbraucherverträgen sind unwirksam.
- 3. Corona-Klauseln
Hiernach kann der Unternehmer sich schlicht auf die Corona-Pandemie oder Lieferengpässe berufen und anschließend die Fristen für den Baubeginn und die Bauausführung beliebig verschieben. Es bleibt meist völlig unklar, welche Anforderungen daran gestellt werden, also wann genau diese besonderen Ereignisse vorliegen und wie der Unternehmer diese nachweisen muss. Der Unternehmer muss entsprechende Risiken in seine Kalkulation miteinbeziehen und trägt das Kalkulationsrisiko. Sollten sich tatsächlich untragbare Umstände ergeben, kann sich der Unternehmer gegebenenfalls auf § 313 BGB berufen. In allen übrigen Fällen müssen die vertraglich vereinbarten Bedingungen Bestand haben. Andernfalls ist es für den Bauherrn auch überhaupt nicht möglich entsprechende Planungen anzustellen (Kündigung der Mietswohnung, Planung des Umzuges, …).
- 4. Fest- oder Pauschalpreis
Bei einem Festpreis wird der gewünschte Erfolg pauschalisiert, also das fertige Haus. Bei einem Pauschalpreis werden hingegen nur die einzelnen Arbeiten pauschalisiert. Das heißt, wenn sich später herausstellt, dass noch weitere Arbeiten, die bisher nicht berücksichtigt wurden, für den geschuldeten Erfolg notwendig sind, müssen diese ebenfalls neu vergütet werden. Zu empfehlen ist daher immer die Vereinbarung eines Festpreises.
Und selbst, wenn manche Klauseln bereits für unwirksam erklärt oder sogar abgemahnt wurden, stellt dies für so manchen Unternehmer kein Hindernis dar, die entsprechenden Klauseln trotzdem in den Vertrag mit aufzunehmen. Zwar kann man sich dann später auf deren Unwirksamkeit berufen, jedoch bedeutet dies zunächst einmal viel Aufwand und Ärger. Im schlimmsten Fall muss die Unwirksamkeit sogar vor Gericht erstritten werden.
Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!
Ohne ein rechtliches Vorverständnis ist es für einen Laien natürlich in der Praxis unmöglich, problematische Punkte zu erkennen. Weil aber alles auf den Vertrag aufbaut, ist es von enormer Bedeutung, dass mit diesem alles stimmt. Deshalb ist es für die Realisierung des Bauprojektes unerlässlich, den Vertrag vorher durch eine:n Fachanwalt:in für VERBRAUCHERBAURECHT überprüfen zu lassen. Nur so ist gewährleistet, dass es später keine bösen Überraschungen geben wird.
Die Vertragsprüfung beinhaltet dabei sowohl die Überprüfung der oben beispielhaft genannten Klauseln, als auch der „Kleinigkeiten“, die aber eine große Wirkung haben können. Zu nennen wären hier z.B. die Zahlungsfristen für die Raten nach erreichtem Baufortschritt. Sind diese zu kurz, hat der Bauherr keine Möglichkeit die erbrachten Leistungen hinreichend zu überprüfen. Genauso wird auch der Zahlungsplan überprüft. Häufig ist dieser unausgewogen und der Bauherr zahlt höhere Raten, die dem erreichten Baufortschritt nicht entsprechen. Nicht selten soll der Bauherr zu Baubeginn bereits eine erhebliche Summe zahlen. Dafür hat er jedoch noch nichts als Gegenleistung bekommen. Fällt das Unternehmen in die Insolvenz, ist das Geld weg, ohne dass man eine äquivalente Gegenleistung erhalten hat.
Zudem werden im Rahmen der Vertragsprüfung auch praktische Tipps vermittelt. Exemplarisch ist hier an die Vertragserfüllungssicherheit zu denken. Diese soll die Erfüllung des Vertrages sichern und darf vom Bauherrn bei der ersten Abschlagszahlung einbehalten werden.
Und auch nach Vertragsschluss ist eine Vertragsprüfung sinnvoll. Generell unterliegen vorformulierte Verträge der Kontrolle der §§ 305 ff. BGB. Wird der Bauherr unangemessen benachteiligt, sind entsprechende Klauseln unwirksam.
Damit alles glatt läuft ist eine Vertragsprüfung also unerlässlich. Diese spart auch erhebliche Zeit und vor allem Kosten, die durch die Einschaltung eines Rechtsanwaltes und ggf. durch einen Gerichtsprozess im Streitfall entstehen würden.
Das Motto der Bauglück Gründerin: „Verträge sind zum Vertragen da“ ist bei BAUGLÜCK Programm.
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