Das neue Bauvertragsrecht

23. Jan 2018

Bauen hat im gesamt­wirt­schaft­li­chen Zusammenhang eine immense Bedeutung, betrifft aber ins­be­son­de­re das Leben vie­ler Bürgerinnen und Bürger in exis­ten­ti­el­ler Weise. Mit unse­rem Gesetzentwurf stär­ken wir die Rechte der Bauherren. Das betrifft den Vertragsabschluss und sei­ne Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung. Denn ein Hausbau ist nicht immer im Detail plan­bar. Er erstreckt sich oft über län­ge­re Zeit, in der sich Wünsche und Bedürfnisse ändern kön­nen. Unser Gesetzentwurf ermög­licht es Bauherren und Unternehmern, hier zu ein­ver­nehm­li­chen Lösungen zu fin­den.” Das sagt Bundesjustizminister Heiko Maas zum neu­en Bauvertragsrecht, das seit 1.1.2018 in Kraft ist.

BAUGLÜCK Gründerin Manuela Reibold-Rolinger war am 23. Januar 2018 zu die­sem Thema als Expertin im ZDF Mittagsmagazin zu Gast. Was Sie zu die­sem Meilenstein für Verbraucher zu sagen hat, sehen Sie hier im Beitrag (ab Minute 39:34).


Eine Zusammenfassung der wich­tigs­ten Neuerungen des neu­en Bauvertragsrechts fin­den Sie hier im Anschluss (© Manuela Reibold-Rolinger)

 

Meine These: Ein Meilenstein für Verbraucher und ein ers­ter Schritt für eine bes­se­re Baukultur in Deutschland.” So BAUGLÜCK Gründerin Manuela Reibold-Rolinger.

Das Baurecht in Deutschland war bis­her in unse­rem Bürgerlichen Gesetzbuch BGB nicht aus­drück­lich gesetz­lich gere­gelt und nicht auf die Rechte der pri­va­ten Verbraucherbauherren aus­ge­rich­tet. Das sind übri­gens sehr vie­le: Pro Jahr wer­den etwa 270.000 Bauverträge unter­zeich­net. Bei einer Bausumme von 300.000 Euro pro Baustelle ist das ein Betrag von rund 80 Milliarden Euro (Somit ein Viertel der bun­des­deut­schen Haushaltsausgabe – die lag 2016 bei rund 320 Milliarden Euro).

Ab 1.1.2018 wird der Bauvertrag erst­mals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gere­gelt und gilt für alle typi­schen Bauvorhaben pri­va­ter Bauherren im Bereich Neubau, Umbau und Sanierung.

Bisher wur­den für die Verträge von Bauherren und Bauunternehmern die Regelungen BGB zum WERKVERTRAG her­an­ge­zo­gen. Diese Regelungen stam­men aus dem vor­letz­ten Jahrhundert (1896) Der Gesetzgeber dach­te damals jedoch an das Herstellen eines Anzuges, die Reparatur von Schuhen oder einer Uhr.

Mit der Änderung im Jahr 2018 wird nun der so wich­ti­ge und kom­ple­xe Bauvertrag NEU ins Gesetz auf­ge­nom­men §§ 650a- § 650o BGB. Dafür wird das Gesetz voll­kom­men neu struk­tu­riert. Es ist ein Paradigmenwechsel und man muss sich wirk­lich fra­gen, war­um das so lan­ge gedau­ert hat.

Die wich­tigs­ten Meilensteine sind:

Das Widerrufsrecht  — Dieses gab es bis­her für den Bauvertrag nicht. Es ist aber wich­tig, um Bauherren vor über­eil­ten Entscheidungen zu schüt­zen.

Die Baubeschreibung — Ab sofort MUSS die Bauleistung GENAU beschrie­ben wer­den. Auch das war vor dem 1.1.2018 nicht gesetz­lich gere­gelt. Was genau wie gebaut wird, war bis­her nicht klar gere­gelt. Die Baubeschreibung muss dem Bauherren nun früh­zei­tig vor Unterschrift vor­ge­legt wer­den. Die Baubeschreibung umfasst die Art und en Umfang der Bebauung mit genau­en Angaben zu Art und Güte der Bauausführung.

Die Bauzeit muss ab sofort ver­trag­lich ver­bind­lich fest­ge­legt wer­den, bis­her ist das nur eine frei­wil­li­ge Angabe des Unternehmers. Jetzt muss die Baufirma ver­bind­lich fest­le­gen, wann mit dem Bau begon­nen wird und wann sie fer­tig ist. Steht ein Termin noch nicht fest muss die Dauer genannt wer­den. Es gibt nun auch eine gesetz­lich nor­mier­te Schadenersatzpflicht, falls sich der Unternehmer nicht an die Bauzeit hält.

Die Abschlagszahlung – kön­nen ab Januar nur noch bis zur Höhe von 90 % der Bausumme bis zur Abnahme gefor­dert wer­den. Somit hat der Bauherr ein grö­ße­res Sicherheitspuffer und ist vor Überzahlungen geschützt. Bisher gab es Verträge, bei denen bei der Abnahme bereits 100 % der Leistung abge­ru­fen war. Bei einem Bauvolumen von 300.000 Euro ist ein Puffer von 10% sehr gut , um Risiken auf­zu­fan­gen.

Die Bauunterlagen — Bisher gab es kei­ne Pflicht für den Bauunternehmer Bauunterlagen her­aus­zu­ge­ben. Nun wird der Bauunternehmer ab dem 1.1.2018 ver­pflich­tet, wich­ti­ge Unterlagen wie zum Beispiel die Genehmigungsplanung, Berechnungen nach der Energieeinsparverordnung, die Statik, das Bodengutachten, die Schallschutzberechnungen usw. her­aus­zu­ge­ben. Nur so ist dem Bauherren eine qua­li­fi­zier­te Bauüberwachung durch einen eige­nen Baubegleitenden Qualitätskontrolleur mög­lich.

Typische Fragen sind:

Was bedeu­tet das neue Widerrufsrecht für Verbraucher im Vergleich zu frü­her?
Das gab es bis­her für Bauverträge nicht, nur für Handyverträge usw…

Die Pflicht des Unternehmers zur Festlegung der Bauzeit: Was bedeu­tet das für den Verbraucher?
Vertragssicherheit und Klarheit- wann kann man die Mietwohnung kün­di­gen, die Kinder im neu­en Kindergarten anmel­den, den Umzug vor­be­rei­ten….?

Die Pflicht des Unternehmers zur kon­kre­ten Leistungsbeschreibung: Welchen Vorteil habe ich dadurch?
Vertragssicherheit und Klarheit. Schutz vor Nachträgen und Mehrkosten.

Die Pflicht des Unternehmers zur Herausgabe von Bauunterlagen: War das bis­lang nicht so?
Nein bis­lang nicht! Nur, wenn es ver­trag­lich ver­ein­bart wur­de.

Die Höhe der Abschlagszahlungen wird auf 90% des Baupreises fest­ge­legt. Was bedeu­tet das?
Wenn das Bauvorhaben 200.000 Euro kos­tet, darf bis zur Abnahme nur 90% ( also 180.000 Euro ) davon abge­ru­fen sein.

Was hat es mit den Vertragssicherheiten auf sich?
Vertragssicherheiten müs­sen in Höhe von 5 % der Auftragssumme dem Bauherren vor Zahlung der 1. Baurate über­reicht wer­den ( § 650m Absatz 2 BGB ).
Das bie­tet wei­te­re Sicherheiten für den pri­va­ten Bauherren.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie Ihren Bauvertrag von einem juris­ti­schen Experten prü­fen. Wir muss­ten lei­der in den ver­gan­ge­nen Wochen die Erfahrung machen, dass wei­ter­hin vie­le Bauverträge unwirk­sa­me Klauseln ent­hiel­ten und weder auf das neue Bauvertragsrecht abge­stimmt noch rechts­si­cher waren!

Sprechen Sie uns ger­ne an, mit einem juris­ti­schen Experten aus unse­rem Netzwerk wird Ihr Bauvertrag rechts­si­cher gemacht!

Weitere Informationen zur Vertragsprüfung fin­den Sie hier: www.bauglueck.de/vertragspruefung