Das neue Bau­ver­trags­recht

23. Jan 2018

Bau­en hat im gesamt­wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang eine immense Bedeu­tung, betrifft aber ins­be­son­de­re das Leben vie­ler Bür­ge­rin­nen und Bür­ger in exis­ten­ti­el­ler Wei­se. Mit unse­rem Gesetz­ent­wurf stär­ken wir die Rech­te der Bau­her­ren. Das betrifft den Ver­trags­ab­schluss und sei­ne Vor­be­rei­tung, aber auch den Ver­lauf der Ver­trags­er­fül­lung. Denn ein Haus­bau ist nicht immer im Detail plan­bar. Er erstreckt sich oft über län­ge­re Zeit, in der sich Wün­sche und Bedürf­nis­se ändern kön­nen. Unser Gesetz­ent­wurf ermög­licht es Bau­her­ren und Unter­neh­mern, hier zu ein­ver­nehm­li­chen Lösun­gen zu fin­den.” Das sagt Bun­des­jus­tiz­mi­nis­ter Hei­ko Maas zum neu­en Bau­ver­trags­recht, das seit 1.1.2018 in Kraft ist.

BAU­GLÜCK Grün­de­rin Manue­la Rei­bold-Rolin­ger war am 23. Janu­ar 2018 zu die­sem The­ma als Exper­tin im ZDF Mit­tags­ma­ga­zin zu Gast. Was Sie zu die­sem Mei­len­stein für Ver­brau­cher zu sagen hat, sehen Sie hier im Bei­trag (ab Minu­te 39:34).


Eine Zusam­men­fas­sung der wich­tigs­ten Neue­run­gen des neu­en Bau­ver­trags­rechts fin­den Sie hier im Anschluss (© Manue­la Rei­bold-Rolin­ger)

 

Mei­ne The­se: Ein Mei­len­stein für Ver­brau­cher und ein ers­ter Schritt für eine bes­se­re Bau­kul­tur in Deutsch­land.” So BAU­GLÜCK Grün­de­rin Manue­la Rei­bold-Rolin­ger.

Das Bau­recht in Deutsch­land war bis­her in unse­rem Bür­ger­li­chen Gesetz­buch BGB nicht aus­drück­lich gesetz­lich gere­gelt und nicht auf die Rech­te der pri­va­ten Ver­brau­cher­bau­her­ren aus­ge­rich­tet. Das sind übri­gens sehr vie­le: Pro Jahr wer­den etwa 270.000 Bau­ver­trä­ge unter­zeich­net. Bei einer Bau­sum­me von 300.000 Euro pro Bau­stel­le ist das ein Betrag von rund 80 Mil­li­ar­den Euro (Somit ein Vier­tel der bun­des­deut­schen Haus­halts­aus­ga­be – die lag 2016 bei rund 320 Mil­li­ar­den Euro).

Ab 1.1.2018 wird der Bau­ver­trag erst­mals im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (BGB) gere­gelt und gilt für alle typi­schen Bau­vor­ha­ben pri­va­ter Bau­her­ren im Bereich Neu­bau, Umbau und Sanie­rung.

Bis­her wur­den für die Ver­trä­ge von Bau­her­ren und Bau­un­ter­neh­mern die Rege­lun­gen BGB zum WERK­VER­TRAG her­an­ge­zo­gen. Die­se Rege­lun­gen stam­men aus dem vor­letz­ten Jahr­hun­dert (1896) Der Gesetz­ge­ber dach­te damals jedoch an das Her­stel­len eines Anzu­ges, die Repa­ra­tur von Schu­hen oder einer Uhr.

Mit der Ände­rung im Jahr 2018 wird nun der so wich­ti­ge und kom­ple­xe Bau­ver­trag NEU ins Gesetz auf­ge­nom­men §§ 650a- § 650o BGB. Dafür wird das Gesetz voll­kom­men neu struk­tu­riert. Es ist ein Para­dig­men­wech­sel und man muss sich wirk­lich fra­gen, war­um das so lan­ge gedau­ert hat.

Die wich­tigs­ten Mei­len­stei­ne sind:

Das Wider­rufs­recht  — Die­ses gab es bis­her für den Bau­ver­trag nicht. Es ist aber wich­tig, um Bau­her­ren vor über­eil­ten Ent­schei­dun­gen zu schüt­zen.

Die Bau­be­schrei­bung — Ab sofort MUSS die Bau­leis­tung GENAU beschrie­ben wer­den. Auch das war vor dem 1.1.2018 nicht gesetz­lich gere­gelt. Was genau wie gebaut wird, war bis­her nicht klar gere­gelt. Die Bau­be­schrei­bung muss dem Bau­her­ren nun früh­zei­tig vor Unter­schrift vor­ge­legt wer­den. Die Bau­be­schrei­bung umfasst die Art und en Umfang der Bebau­ung mit genau­en Anga­ben zu Art und Güte der Bau­aus­füh­rung.

Die Bau­zeit muss ab sofort ver­trag­lich ver­bind­lich fest­ge­legt wer­den, bis­her ist das nur eine frei­wil­li­ge Anga­be des Unter­neh­mers. Jetzt muss die Bau­fir­ma ver­bind­lich fest­le­gen, wann mit dem Bau begon­nen wird und wann sie fer­tig ist. Steht ein Ter­min noch nicht fest muss die Dau­er genannt wer­den. Es gibt nun auch eine gesetz­lich nor­mier­te Scha­den­er­satz­pflicht, falls sich der Unter­neh­mer nicht an die Bau­zeit hält.

Die Abschlags­zah­lung – kön­nen ab Janu­ar nur noch bis zur Höhe von 90 % der Bau­sum­me bis zur Abnah­me gefor­dert wer­den. Somit hat der Bau­herr ein grö­ße­res Sicher­heits­puf­fer und ist vor Über­zah­lun­gen geschützt. Bis­her gab es Ver­trä­ge, bei denen bei der Abnah­me bereits 100 % der Leis­tung abge­ru­fen war. Bei einem Bau­vo­lu­men von 300.000 Euro ist ein Puf­fer von 10% sehr gut , um Risi­ken auf­zu­fan­gen.

Die Bau­un­ter­la­gen — Bis­her gab es kei­ne Pflicht für den Bau­un­ter­neh­mer Bau­un­ter­la­gen her­aus­zu­ge­ben. Nun wird der Bau­un­ter­neh­mer ab dem 1.1.2018 ver­pflich­tet, wich­ti­ge Unter­la­gen wie zum Bei­spiel die Geneh­mi­gungs­pla­nung, Berech­nun­gen nach der Ener­gie­ein­spar­ver­ord­nung, die Sta­tik, das Boden­gut­ach­ten, die Schall­schutz­be­rech­nun­gen usw. her­aus­zu­ge­ben. Nur so ist dem Bau­her­ren eine qua­li­fi­zier­te Bau­über­wa­chung durch einen eige­nen Bau­be­glei­ten­den Qua­li­täts­kon­trol­leur mög­lich.

Typi­sche Fra­gen sind:

Was bedeu­tet das neue Wider­rufs­recht für Ver­brau­cher im Ver­gleich zu frü­her?
Das gab es bis­her für Bau­ver­trä­ge nicht, nur für Han­dy­ver­trä­ge usw…

Die Pflicht des Unter­neh­mers zur Fest­le­gung der Bau­zeit: Was bedeu­tet das für den Ver­brau­cher?
Ver­trags­si­cher­heit und Klar­heit- wann kann man die Miet­woh­nung kün­di­gen, die Kin­der im neu­en Kin­der­gar­ten anmel­den, den Umzug vor­be­rei­ten….?

Die Pflicht des Unter­neh­mers zur kon­kre­ten Leis­tungs­be­schrei­bung: Wel­chen Vor­teil habe ich dadurch?
Ver­trags­si­cher­heit und Klar­heit. Schutz vor Nach­trä­gen und Mehr­kos­ten.

Die Pflicht des Unter­neh­mers zur Her­aus­ga­be von Bau­un­ter­la­gen: War das bis­lang nicht so?
Nein bis­lang nicht! Nur, wenn es ver­trag­lich ver­ein­bart wur­de.

Die Höhe der Abschlags­zah­lun­gen wird auf 90% des Bau­prei­ses fest­ge­legt. Was bedeu­tet das?
Wenn das Bau­vor­ha­ben 200.000 Euro kos­tet, darf bis zur Abnah­me nur 90% ( also 180.000 Euro ) davon abge­ru­fen sein.

Was hat es mit den Ver­trags­si­cher­hei­ten auf sich?
Ver­trags­si­cher­hei­ten müs­sen in Höhe von 5 % der Auf­trags­sum­me dem Bau­her­ren vor Zah­lung der 1. Bau­ra­te über­reicht wer­den ( § 650m Absatz 2 BGB ).
Das bie­tet wei­te­re Sicher­hei­ten für den pri­va­ten Bau­her­ren.

Unse­re Emp­feh­lung: Las­sen Sie Ihren Bau­ver­trag von einem juris­ti­schen Exper­ten prü­fen. Wir muss­ten lei­der in den ver­gan­ge­nen Wochen die Erfah­rung machen, dass wei­ter­hin vie­le Bau­ver­trä­ge unwirk­sa­me Klau­seln ent­hiel­ten und weder auf das neue Bau­ver­trags­recht abge­stimmt noch rechts­si­cher waren!

Spre­chen Sie uns ger­ne an, mit einem juris­ti­schen Exper­ten aus unse­rem Netz­werk wird Ihr Bau­ver­trag rechts­si­cher gemacht!

Wei­te­re Infor­ma­tio­nen zur Ver­trags­prü­fung fin­den Sie hier: www.bauglueck.de/vertragspruefung